나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511086 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 지하1층비124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라2동행정복지센터""북동측 인근에 위치하
며, 주위는 대단위 아파트단지,오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 교통시설 및 간선도로와의 거리 및 편의성 등
고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(현대썬앤빌더테
라스) 내 지하1층 비124호로서,(사용승인일: 2019.05.09)

외 벽 : 복합패널 및 외장석재 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

판매시설(상점))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖
추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 [현대썬앤빌더
테라스] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로의 지선도로(청라커낼로288번길)와 서측으로 세로의 보행자전용도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구
조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경
제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511086 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사

물건소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 지하1층 비124호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 298,000,000원

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 11.75㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7467㎡ (약 3.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.20㎡ (약 15.48평)

건물지분: 51.2㎡ (약 15.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물(현대썬앤빌더테라스) 내 지하1층 비124호

사용승인일: 2019년 05월 09일

용도: 판매시설

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 대단위 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로: 본건 북측으로 중로의 지선도로(청라커낼로288번길)와 서측으로 세로의 보행자전용도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접지와 등고평탄한 정방형 토지입니다.

현재 업무시설(오피스텔) 및 판매시설인 "현대썬앤빌더테라스" 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 주변 시설 정보

주변에 대단위 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

조사된 바에 따르면, 해당 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(300,000,000원)보다 후순위로 채권자의 임의경매가 개시되었습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 300,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사정안디엔씨

보증금: 5,000,000원

차임: 1,500,000원

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 절차 진행 시, 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 주식회사정안디엔씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 및 차임 정보는 권리 인수와 무관하게 경매 낙찰자가 정산해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 배후수요

대상 물건은 판매시설로 이용 중이며, 주변에 대단위 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 소비력이 있는 배후수요를 확보하고 있습니다.

청라 국제도시라는 지역적 특성과 현대썬앤빌더테라스 자체의 상가 구성이 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 발전 가능성

청라국제도시의 지속적인 개발과 인구 유입 추세를 고려할 때, 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 근린생활시설들과의 시너지 효과 및 유동인구 증가가 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

청라2동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용도 편리합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 교육 환경이 조성되어 있을 가능성이 높습니다.

구체적인 교육 및 문화시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 통상적인 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 매각 과정에 변동 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

판매시설의 경우, 상권의 활성화 정도 및 경쟁 업종의 현황에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 공실 상태인지 임차인이 있는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당하므로 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 청라동에 위치한 현대썬앤빌더테라스 내 판매시설 물건으로,

주변의 탄탄한 배후수요와 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소되는 권리 위주로 구성되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

판매시설로서의 잠재력은 있으나, 경기 상황 및 상권 변화에 따른 공실 위험에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 청라 국제도시의 성장 잠재력 및 풍부한 배후수요

* 주요 도로에 접한 우수한 접근성

* 말소되는 권리 위주로 구성된 비교적 안전한 권리 분석

* 중소형 면적으로 다양한 업종의 소규모 창업 또는 투자에 적합

9. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

등기부채권 총액: 300,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 경매 취하 또는 기일 변경 등의 사유가 없다면, 통상적으로 감정가를 기준으로 입찰가가 결정될 수 있습니다.

하지만 시장 상황, 본 물건의 실제 현황(공실 여부, 임대 시세 등), 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 건의 경우, 인수되는 채무가 없으므로 감정가를 참고하되, 상권 분석 및 향후 임대 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 본 건의 감정가와 등기부채권 총액을 고려하고, 임차인의 보증금 부담이 없는 점을 감안하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

단, 이는 일반적인 고려사항이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 정보 수집을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.