나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511097 [1] 인천광역시 계양구 계산동 898-20 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하는""경인여자대학교"" 남측인근의""삼성주택""4층 401호로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측으로 접한 계양산로를 통하여 간선도로(경명대로 등)에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

알,씨조 스라브지붕 4층건내 4층 401호로서
외벽: 석재외장마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 1997.12.24.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청에 문의, 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건 1층은 상가 점포이고, 2~4층은 다세대주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511097 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 898-20 4층 401호 (신주소: 인천광역시 계양구 계양산로 68)

용도: 다세대주택 (1층은 상가 점포, 2~4층은 다세대주택)

건축년도: 1997년 12월 24일 (사용승인일)

감정가: 144,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.88㎡ (약 9.65평)

토지지분: 31.88㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.15㎡ (약 18.50평)

건물지분: 61.15㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며, "경인여자대학교" 남측 인근의 "삼성주택" 4층 401호입니다. 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

북측으로 접한 계양산로를 통해 간선도로(경명대로 등)와 연계됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측으로는 중로, 동측으로는 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑7 압류 (광명세무서장, 2023-02-03)

3.2. 경매개시결정

갑9 강제경매 (서울보증보험, 2025-07-30, 채권금액 142,113,424원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 80,000,000원 (1차)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-08-25

확정일자: 2017-08-01

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 134,000,000원 (1차 보증금 증액분)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-08-25

확정일자: 2021-08-05

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 54,000,000원

3.4. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 을구 11번 주택임차권 (한국토지주택공사, 134,000,000원)은 말소 처리되었습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 11번 주택임차권 등기가 명시되어 있으나, 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소 동의서가 제출되어 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 본 건의 임차 관련 권리 승계 위험은 없습니다.

3.5. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 31.47㎡(약 9.5평)가 5,000만원, 47.42㎡(약 14.3평)가 8,000만원, 56.54㎡(약 17.1평)가 11,300만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본 건의 건물면적 61.15㎡(약 18.5평)의 시세를 추정하면, 약 9,700만원에서 12,200만원 수준으로 분석됩니다.

4.2. 지역 특성

본 건이 위치한 계산동 지역은 주거지역과 일부 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변에 경인여자대학교가 있어 젊은 유동인구 및 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 경인여자대학교가 있어 관련 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 용이합니다. 단, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 건 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가(144,000,000원)가 최근 유사 면적 거래 사례 최고가(약 12,200만원)보다 높은 수준입니다. 따라서 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 임차권 관련 사항

"SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 없음 및 말소 등기, 보증금 인수 없음(0원)으로 권리분석상 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 확인 시 최종적인 인수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 용도 혼재

건물 1층이 상가 점포로 이용되고 있어, 건물 전체의 관리나 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 경인여자대학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 임대 수요가 뒷받침될 수 있는 입지입니다. 권리분석상 명확한 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 주의해야 할 사항입니다. 1층 상가 존재로 인한 건물 전체의 특성을 고려할 때, 소유주거 목적 또는 장기적인 시각으로 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 권리 승계 위험이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 경인여자대학교 인근으로 학생 및 젊은 층의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 거래 사례 최고가(약 12,200만원) 및 감정가와의 격차를 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 하회하는 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 가치를 확보할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.