나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1393 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1358-19 하나맨션 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""학익여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건 중 4층 403호로서
외벽 : 인조석 붙임
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1393 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1358-19 하나맨션 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 63,000,000원

* 토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

* 토지지분: 13.133333333333333㎡

* 건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

* 건물지분: 39.9㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문

* 건축년도: 2001년 (하나맨션)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 403호이며, 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 마감 등으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 다세대주택 부지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권이전: 김옥선 (2021.04.02), 이동민 (2021.06.29)

* 주택임차권: 문힘찬 (보증금 75,000,000원, 2021.04.19 전입, 2021.04.06 확정) - 말소 기준 권리이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 압류: 서구(대구광역시), 인천광역시계양구, 양천구(서울특별시) 압류 - 모두 말소 예정입니다.

* 강제경매: 문힘찬 (채권액 75,000,000원, 2025.08.01) - 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

* 주요 권리 분석:

* 선순위 임차권: 문힘찬 임차인은 2021년 4월 19일 전입신고 및 2021년 4월 6일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 인수되는 보증금: 임차인의 보증금 75,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 금액은 감정평가액 63,000,000원을 초과하므로, 실질적인 매수인이 부담해야 할 총 금액은 낙찰가 외에 75,000,000원이 추가됩니다.

* (주의) 제공된 "인수 보증금 합계: 0원" 정보는 등기부등본 및 물건명세서의 내용과 상이하며, 실제로는 75,000,000원의 보증금이 인수 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 문힘찬: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-19, 확정일자 2021-04-06, 대항력 있음. (매수인 인수 대상)

* 임대관계는 미상이나, 제공된 정보에 따르면 대항력 및 선순위 임차권을 보유하고 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 43.33㎡, 3층, 8,200만원

* 44.77㎡, 4층, 12,200만원

* 44.4㎡, 3층, 9,000만원

* 본건 건물면적은 39.90㎡ (약 12.07평)으로, 최근 매매 사례 면적(약 43~44㎡)보다 약간 작습니다.

* 최근 매매가는 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있으며, 평당 약 190만원 ~ 270만원 수준입니다.

* 본 건의 경우, 건물 면적 39.90㎡를 기준으로 환산 시, 실질적인 시세는 대략 7,500만원 ~ 9,500만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(6300만원)는 현재 시세보다 낮은 편입니다.

* 상권 특성: 본건은 다세대주택이 밀집된 주거지대로, 생활 편의를 위한 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 조용한 주거 환경에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 주거지대이므로 주변에 소규모 상점, 편의점 등 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "학익여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 기타 초등학교, 중학교 등 교육시설은 도보 가능 거리에 위치할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특이한 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 눈에 띄지 않았습니다. 주거 밀집 지역 특성상 소음이나 악취를 유발하는 시설의 존재 가능성은 낮다고 판단되나, 상세 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 75,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 매수인의 실질적인 초기 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 주거환경개선지구: 주거환경개선지구는 향후 재개발 또는 정비사업이 진행될 가능성이 있으나, 사업 추진 시기 및 방식은 불확실하며, 이에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 용도지역 및 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 63,000,000원이지만 75,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 구조입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 단순히 감정가만 보고 접근하기에는 위험 부담이 큽니다. 매수인은 실질적으로 75,000,000원 이상의 초기 자금이 필요하며, 이후 추가적인 명도 절차 또는 법적 대응이 발생할 수도 있습니다. 최근 시세는 7,500만원 ~ 9,500만원 범위로 추정되나, 임차인 인수 부담을 고려한 실질적인 매수 가격 산정이 중요합니다. 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 내포하지만, 단기 투자보다는 안정적인 주거 목적 또는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격: 감정가(6300만원)가 예상 시세(7500만원~9500만원)보다 낮게 책정되어 있습니다.

* 주거환경개선지구: 장기적으로 지역 개발 및 재정비 사업 진행 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가(낙찰가) 산정 시 가장 중요한 고려사항은 '대항력 있는 임차인의 인수 보증금 75,000,000원'입니다. 매수인은 이 보증금을 낙찰가 외에 별도로 부담해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용은 '낙찰가 + 75,000,000원'이 됩니다.

최근 시세(약 7,500만원 ~ 9,500만원)를 고려할 때, 임차인 보증금 75,000,000원을 포함한 총 투자 비용이 시세 범위 내에서 이루어지도록 낙찰가를 결정해야 합니다.

예를 들어, 총 투자 비용을 시세 하한선인 7,500만원으로 맞추려면, 낙찰가는 0원이 되어야 합니다. 총 투자 비용을 시세 상한선인 9,500만원으로 맞추려면, 낙찰가는 20,000,000원이 되어야 합니다.

따라서, 인수되는 임차인 보증금 75,000,000원을 별도로 부담하는 조건 하에, 본 물건의 예상 입찰가(낙찰가) 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 20,000,000원 (임차인 보증금 75,000,000원 별도 인수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.