나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511140 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 산36-10 서원아파트 3동 4층416호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인주초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 제4층 제416호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단지의 사다리형에 가까운 토지로서, ""아파트"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

학익동 산36-10: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
학익동 36-1: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
학익동 36-46, 39-2: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
학익동 39-1, 39-5, 39-8, 39-12: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
학익동 40-20: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-등기사항증명서 전유부분 표제부상 대지권종류 표시가 1.소유권대지권이 아니고, 1~9 소유권대지권으로 추정된다는 감정서의 기재내용 있으니 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511140 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 산36-10 서원아파트 3동 4층 416호

용도: 아파트

감정가: 119,000,000원

토지면적: 3597.83㎡ (약 1088.35평)

토지지분: 9.55444955443043㎡ (약 2.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 52.85㎡ (약 15.99평)

건물지분 (분양면적): 52.854㎡ (약 16.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건물명: 서원아파트

동/호수: 3동 4층 416호

건축년도: 1989년 (사용승인일: 1990년 5월 25일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (6층 건물)

1.2. 법적 현황

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인주초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

토지 이용계획은 다음과 같습니다.

* 학익동 산36-10: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (3곳), 절대보호구역, 과밀억제권역

* 학익동 36-1: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (1곳), 절대보호구역, 과밀억제권역

* 학익동 36-46, 39-2: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (1곳), 과밀억제권역

* 학익동 39-1, 39-5, 39-8, 39-12: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (2곳), 과밀억제권역

* 학익동 40-20: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (3곳), 과밀억제권역

토지는 9필지가 일단지로 구성된 사다리형에 가까운 형상으로, 아파트 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 인접한 공공도로와 연결되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사제이에스캐피탈대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상인 점 참고 바랍니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을4 (근저당권, 2024-08-05)

* 소유권 이전: 유옥량 (1996-01-16), 홍지석 (2017-04-13, 매매금 100,000,000원)

* 근저당권: 주식회사제이에스캐피탈대부 외 1명 (2024-08-05, 82,500,000원, 말소)

* 전세권설정: 주식회사제이에스캐피탈대부 (2024-08-05, 5,000,000원, 말소)

* 가압류: 롯데캐피탈 (2025-04-22, 19,304,736원, 말소)

* 임의경매: 주식회사제이에스캐피탈대부 (2025-08-01, 27,500,000원, 말소)

* 가압류: 하나카드 (2025-08-07, 24,747,985원, 말소)

등기부채권 총액: 131,552,721원

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리인 을4 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인주초등학교 인근으로 일반적인 주거 단지의 상권 특성을 보입니다.

주변에 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 특별히 발달된 상업 지구는 아닌 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 인주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 근처에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 확인 필요: 등기사항증명서 전유부분 표제부상 대지권 종류 표시에 대한 감정서 기재 내용(1. 소유권 대지권이 아니고, 1~9 소유권 대지권으로 추정)이 있으므로, 해당 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 권리관계에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 보고서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동 소재의 아파트 경매 건으로, 인주초등학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하의 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 분석됩니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 대지권 종류 표시에 대한 등기사항증명서와 감정서 간의 불일치 또는 불확실성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

임대차 관계가 미상인 점도 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대지권 권리관계 명확화 시 가치 상승 기대: 만약 대지권 관련 문제가 원만하게 해결될 경우, 법적 불확실성이 해소되면서 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 경매 절차를 통한 시세 차익 가능성: 경매 특성상 감정가 이하 또는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 생활 편의시설 및 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 실수요자들의 관심이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

본 물건은 대지권 관련 불확실성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (약 83,300,000원 ~ 101,150,000원)

단, 이는 일반적인 참고 범위이며, 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.