나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511139 [1] 인천광역시 연수구 송도동 3-40 송도풍림아이원아파트 610동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동소재 신송중학교 북서측인근에 위치하며
주위로는 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(캠퍼스타운역)이
소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 11층 1101호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2014-10-27)(시가지조성단지) , 대로3류(폭 25m~30m)(대3-70,71호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-237,242호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-238호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-239호선)(접합) , 시가지조성사업지역
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2006-07-11)(신송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2009-06-23)(신송중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(재설정(2012.5.21))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신송중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511139 (1)

물건 종별: 아파트

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 3-40 송도풍림아이원아파트 610동 11층 1101호

감정가: 8억 2,300만원

토지 면적: 133.43㎡ (약 40.36평)

건물 면적: 156.41㎡ (약 47.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

준공 연도: 2005년 3월 28일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재 신송중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 캠퍼스타운역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로 상태: 단지 내 도로가 외곽 공도에 잘 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 경제자유구역, 시가지조성사업지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2025년 02월 14일에 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당 (을6)이 말소 기준 권리입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 내역:

소유권 보존: 일주건설주식회사 (2005.04.13)

소유권 이전: 권옥순 (2005.06.22)

소유권 이전: 강문성 (2025.02.14, 매매)

근저당: 삼성생명보험주식회사 (2025.02.14, 631,400,000원) - 말소 기준

근저당: 홍종석 (2025.03.31, 131,250,000원) - 말소

근저당: 김순애 (2025.05.02, 93,000,000원) - 말소

임의경매: 홍종석 (2025.07.30, 111,369,041원) - 말소 (채권자)

압류: 국민건강보험공단, 연수구, 연수세무서장 등 다수 (모두 말소)

총 채무액 (등기부채권 총액): 855,650,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

캠퍼스타운역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상되나, 상권 자체의 활성화보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: 신송초등학교, 신송중학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

주요 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 다양한 부대시설이 있습니다. 또한, 단지 주변에 송도국제어린이도서관, 달빛공원, 새아침공원, 해돋이공원, 신송공원 등이 위치해 있습니다.

아파트 정보: 송도풍림6단지는 총 344세대이며, 본건이 위치한 610동은 14층 건물 중 11층에 해당합니다.

주차: 총 806대 (세대당 약 2.34대) 주차 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 미상: 임대 관계가 불분명하며 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

건물 연식: 2005년에 준공되어 20년 차 건물이므로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

쓰레기 처리 시설: 송도 지역의 자동집하시설 관련 문제점이나 소각장 현대화 사업 지연 등 환경 관련 이슈가 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 송도동의 송도풍림아이원아파트 610동 11층 1101호로, 역세권 및 학세권 입지를 갖춘 주거용 부동산입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 이는 경매 절차상 대부분 말소될 권리들이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, '임대 관계 미상'이라는 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 중요한 부분입니다.

제공된 최근 실거래가 데이터의 면적 및 가격 편차가 커 신뢰성이 낮아 보이며, 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

송도 국제도시의 미래 가치: 지속적인 개발과 국제적인 위상 강화로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 교육 및 교통 환경: 신송초·중학교 인접 및 캠퍼스타운역 접근성이 뛰어나 주거 선호도가 높습니다.

공원 인접성: 단지 주변의 다양한 공원들은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건의 건물 면적은 156.41㎡ (약 47.31평)입니다.

제공된 최근 매매 JSON 데이터의 경우, 면적 대비 거래 금액의 변동성이 크고 일관성이 부족하여 신뢰하기 어렵습니다. 예를 들어, 130.5791㎡(약 39.49평) 면적의 아파트가 2026년 1월 7억 원에서 2026년 5월 5억 9,900만 원으로 급락한 거래 내역이 있습니다.

이러한 시세 정보의 불확실성으로 인해, 본건의 정확한 시세 산정에는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

본건의 감정가는 8억 2,300만 원입니다.

송도풍림아이원 6단지 189.73㎡(약 65평) 아파트가 2026년 6월 10억 원에 실거래된 기록이 있으며, 130.57㎡(약 46평) 아파트의 경우 2026년 1월 7억 원에 거래된 기록이 있습니다. 본건의 면적(156.41㎡, 약 47.31평)을 고려할 때, 유사한 면적대의 시세는 7억 원 후반에서 8억 원 중반으로 추정됩니다.

예상 입찰가 제안:

최저 입찰가: 8억 2,300만 원 (감정가)

적정 입찰가 범위: 8억 1,000만 원 ~ 8억 4,000만 원

본건의 감정가와 현재 파악된 시세 범위를 고려할 때, 8억 2,000만 원 ~ 8억 3,000만 원 선에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

입찰 보증금:

최저 입찰가 8억 2,300만 원의 10%인 823만 원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.