나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511188 [1] 인천광역시 계양구 계산동 898-20 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '경인여자대학교' 남측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

알.씨조 스라브지붕 지하1층/지상4층 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북측 및 동측으로 노폭 약 15미터, 10미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천북부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청에 문의 , 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일 : 1997.12.24

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511188 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 898-20 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,000만원

토지면적: 31.88㎡ (약 9.64평)

건물면적: 61.15㎡ (약 18.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: -

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '경인여자대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태는 북측 및 동측으로 노폭 약 15미터, 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 압류(동안산세무서장)입니다.

등기부상 을구 7번 항목에 주택임차권(황혜미)이 등기되어 있으며, 권리금액은 1억 4,730만원입니다.

해당 임차권은 전입일자 2022년 9월 23일, 확정일자 2022년 9월 16일자로, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 을구 7번 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

기타 압류, 강제경매 등기 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 1억 4,730만원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-23

확정일자: 2022-09-16

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래가는 5,000만원에서 1억 1,300만원 사이입니다.

물건의 전용면적은 61.15㎡이며, 가장 유사한 면적의 최근 거래 사례는 56.54㎡의 1억 1,300만원입니다.

이를 바탕으로 산정한 제곱미터당 가격은 약 199만 8천원 수준입니다.

물건의 감정가는 1억 5,000만원으로, 이는 최근 거래 사례 중 최고가보다 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

대상물건은 '경인여자대학교' 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 3층에 해당하며, 사용승인일은 1997년 12월 24일입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근도 가능합니다.

주변에 학교 시설이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 7번 임차권의 보증금 1억 4,730만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

인수해야 하는 보증금액이 물건의 감정가(1억 5,000만원)와 유사하거나, 최근 실거래가(최고 1억 1,300만원)보다 높은 수준이므로, 입찰 시 보증금 인수 금액을 충분히 고려해야 합니다.

최근 주변 지역에서 악취 신고가 잇따랐다는 보도가 있었으나, 해당 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

다만, 주거 밀집 지역의 특성상 악취 관련 이슈가 발생할 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 경인여자대학교 인근에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 4,730만원 전액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이러한 인수 부담액이 감정가와 유사한 수준이므로, 낙찰 후 실제 부담하게 될 총 금액을 신중하게 산정해야 합니다.

최근 실거래가 동향을 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

경인여자대학교 인근에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있을 수 있습니다.

건물 구조 및 설비는 기본적인 생활이 가능한 수준입니다.

인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 비교적 투명한 절차를 따릅니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,000만원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 1억 4,730만원에 달합니다.

이는 사실상 물건의 낙찰가가 임차 보증금 이상으로 형성될 가능성이 높음을 시사합니다.

최근 주변 실거래가는 5,000만원에서 1억 1,300만원 수준으로, 인수 보증금보다 낮은 가격에 거래되었습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 인수하는 임차 보증금 1억 4,730만원을 기준으로, 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

신중한 접근을 권하며, 예상 입찰가는 14,730만원 이상으로 고려해야 할 것으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금 전액을 충족시키면서 추가적인 법적 절차로 인한 불이익을 최소화하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.