나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511135 [1] 인천광역시 연수구 송도동 29-2 송도랜드마크푸르지오시티 32층에이3207호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '송도달빛축제공원역' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 생활숙박시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(송도달빛축제공원역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물내의 제32층 제에이3207호로서,
(사용승인 : 2021.03.10)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측, 북동측 및 북서측으로 4면이 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로2류(폭 50m~70m)(광2-14호선 [지식경제부고시 제2010-99호, 수정])(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(3-81호선 보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511135 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 29-2, 송도랜드마크푸르지오시티 32층 에이3207호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 31.70㎡ (약 9.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 송도랜드마크푸르지오시티

준공연도: 2021년 3월 10일 사용승인

층수: 지하 4층, 지상 36층 건물 중 32층 에이3207호

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 7.1901㎡ (약 2.17평)

건물 지분 면적: 31.7002㎡ (약 9.59평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, '송도달빛축제공원역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동류형의 생활숙박시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천1호선 '송도달빛축제공원역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남동측, 남서측, 북동측, 북서측으로 4면이 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2021년 4월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 213,308,310원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 '없음'으로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.3. 주의사항

본 건은 생활숙박시설로 이용 중입니다. 임대 관계가 미상으로 보증금 및 차임 등 구체적인 임차 내역이 확인되지 않으므로, 인수 또는 명도와 관련하여 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송도동은 국제업무단지 내 상업지역으로, 동류형 생활숙박시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 송도달빛축제공원역 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 쇼핑몰, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로 등 넓은 도로와 인접해 있습니다. 이는 개발 잠재력과 함께 향후 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 및 환경 문제

과거 송도국제도시 주민들 사이에서 LNG가스탱크, 소각장, 중고차단지 등 혐오시설 유치에 대한 우려가 제기된 바 있으며, 악취 민원이 발생한 사례도 있었습니다. 다만, 본 건의 구체적인 위치와 주변 환경을 고려했을 때, 직접적인 혐오시설과의 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

송도랜드마크푸르지오시티는 단지 내 상업시설과 더불어 인근에 트라이볼, NC큐브 커넬워크, 트리플스트리트 등 다양한 상업 및 문화시설이 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기에 용이합니다. 또한, 송도달빛축제공원이 인근에 있어 녹지 공간 활용 및 여가 활동에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

가장 큰 리스크 요인은 임대관계가 미상이라는 점입니다. 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 생활숙박시설 관련 규제

생활숙박시설은 그 용도 및 규제에 있어 주택이나 일반 오피스텔과 차이가 있습니다. 최근 관련 규제가 일부 완화되는 추세이나(예: 1실 단위 숙박업 운영 허용), 여전히 주거용으로 사용 시 이행강제금 부과 등의 위험이 존재할 수 있습니다. 따라서 향후 용도 변경 가능성이나 법규 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공으로 건물이 비교적 신축이며, 인천1호선 송도달빛축제공원역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 주변으로 상업, 주거, 문화시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 임대차 관계가 불분명하고 생활숙박시설이라는 용도적 특성으로 인한 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연식 (2021년)으로 건물 상태 양호

* 인천1호선 송도달빛축제공원역 역세권 입지로 우수한 대중교통 접근성

* 송도 국제도시 내 복합 상업 및 주거지역으로 높은 생활 편의성

* 주변 대규모 주거단지 및 상업시설 밀집 지역

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인 현황 미상 및 생활숙박시설 관련 규제 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 초기 투자 시에는 감정가 수준에서 접근하되, 권리관계 명확화 및 명도 가능성을 최우선으로 고려하는 전략이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.