나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511063 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-31 에코라이프주상복합 1동 18층1803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""길병원사거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는
동류형의 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재하고 있는 상업지역임.

교통상황

본건 남측 인근 인주대로 등을 통하여 운행되는 광역버스 및 시내버스 등의 버스정류장이
인근에 소재하고 있고, 본건 서남측 직선거리 약 400m 지점에 인천지하철1호선 ""예술회관역""
이 소재하고 있어 대중교통편익은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 18층 건물내 제18층 제1803호로서
외벽 : 일부 석재 붙임 및 시멘몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 강화유리 및 샷시 창호임

이용상태

건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택이나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인부재로 인해
내부확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로서 대체로 정방형의 평지이며, 주상복합 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 동측(보행자 전용도로), 서측으로 각각 노폭 약 8m, 4m의 포장도로에 접하고 있으며,
차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m
)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60
86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(도
시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임


# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

물건 비고

건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511063 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-31 에코라이프주상복합 1동 18층1803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.19㎡ (약 1.27평)

건물면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

건물지분: 20.54㎡ (약 6.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 건축물관리대장상 용도는 도시형생활주택임.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "길병원사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 동류형의 주상복합 건물과 근린생활시설 등이 소재하고 있는 상업지역입니다.

교통 상황으로는 본건 남측 인근의 인주대로 등을 통하여 운행되는 광역버스 및 시내버스 등의 버스정류장이 소재하며, 본건 서남측 직선거리 약 400m 지점에 인천지하철1호선 "예술회관역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 인천지방법원 2025타경511063호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 군산시의 가압류(금액: 50,000,000원)입니다.

* 가장 중요한 권리 사항은 을구 5번 순위의 주택임차권으로, 권리자 김상규, 보증금 80,000,000원, 전입일자 2020년 9월 4일, 확정일자 2020년 8월 20일입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수해야 합니다.

* 채권자인 김OO은 임차인 김상규와 동일인으로 추정되며, 김상규가 2025년 7월 29일에 신청한 강제경매(금액: 80,000,000원)는 말소됩니다.

* 등기부채권 총액은 130,000,000원(가압류 50,000,000원 + 임차권 80,000,000원)입니다.

* 상세 권리분석 시, 임차인의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동 일대는 주상복합 건물과 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다. 길병원사거리 인근으로 유동인구가 많으며, 예술회관역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. 건축물대장상 용도는 도시형생활주택이지만, 건물 자체는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 활용되고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 약 400m 거리에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 길병원사거리 인근으로 병원, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거환경: 본건은 18층 건물의 18층에 위치하며, 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만 원을 매수인 명의로 인수해야 한다는 점입니다. 감정가가 7,000만 원인 점을 고려할 때, 인수되는 보증금 액수가 감정가를 초과하므로 경매 진행 및 낙찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부를 확인할 수 없었습니다. 이는 정확한 물건 상태 파악 및 잠재적 하자 여부 확인을 어렵게 합니다.

* 가격 괴리: KB부동산 및 기타 부동산 정보 사이트에서 제공하는 에코라이프주상복합의 최근 실거래가(약 7,000만 원 내외)는 감정가 7,000만 원과 유사하나, 인수해야 할 임차인의 보증금 8,000만 원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 낙찰받을 경우 총 실질 매수 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지하철 예술회관역 역세권에 위치하며, 길병원사거리 인근 상업지역에 속해 입지 조건은 양호한 편입니다. 신축 건물이 아니지만, 비교적 최근인 2013년 사용승인된 주상복합 건물 내 도시형생활주택으로 관리 상태 등은 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만 원을 인수해야 하는 막대한 부담이 존재합니다. 이 금액은 현재 감정가 7,000만 원을 초과하며, 실제 시장 가치 또한 인수 보증금보다 낮을 가능성이 있습니다. 이러한 권리관계의 복잡성과 잠재적 인수 비용을 감안할 때, 투자가치 판단 및 입찰가 산정에 극도의 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리합니다.

* 상업지역: 상업지역에 위치하여 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축: 2013년 사용승인된 건물로 연식이 오래되지 않았습니다.

* 소형 면적: 20.54㎡의 소형 면적으로 1인 가구 등에 대한 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 이에 따라 총 실질 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 80,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

제공된 주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 에코라이프주상복합과 유사한 면적(20.19㎡, 20.54㎡)의 경우 2026년 8월 기준 매매가는 7,000만 원 수준으로 확인됩니다. 이는 해당 물건의 실질적인 시장 가치를 나타내는 것으로 볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 8,000만 원이고, 물건 자체의 시장 가치가 약 7,000만 원임을 감안할 때, 입찰가가 시장 가치를 크게 넘어서면 총 매수 비용이 과도해집니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하며, 이는 인수 보증금을 제외한 금액으로 합니다.

주변 시세 및 동종 물건의 거래가를 고려할 때, 본건(20.54㎡)의 시장 가치는 대략 30,000,000원에서 35,000,000원 사이로 추정됩니다.

이에, 예상 입찰가를 30,000,000원으로 제시합니다.

만약 30,000,000원에 낙찰될 경우, 총 실질 매수 비용은 30,000,000원(입찰가) + 80,000,000원(인수 보증금) = 110,000,000원이 됩니다. 이는 현재 감정가 70,000,000원을 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

주변에서 검색된 혐오시설 정보는 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.