나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1385 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 757-1 가동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재""인천용일초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콩크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건 내 제4층 제408호로서,
(사용승인일 : 1984.10.02.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(방3, 욕실1)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 전유면적은 등기사항전부증명서 상 63.6㎡이나 건축물대장 상 57.84㎡를 기준하였음. 건축물대장 변동사항 기재내역을 참고하시기 바람.
※ 1987.3.27. 주건30401-242(87.03.24)에 의거 분양면적정정처리

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 전유면적은 등기사항전부증명서 상 63.6㎡이나 분양면적정정처리에 따른 건축물대장 상 57.84㎡를 기준하였음.(감정평가서 상 건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경1385 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 우OOO

1.2. 소재지 및 건물정보

1.2. 1. 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 757-1 가동 4층408호

(도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로306번길 18 (주안동))

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제408호

1.2. 4. 사용승인일: 1984년 10월 02일

1.2. 5. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

1.3. 1. 감정가: 133,000,000원

1.3. 2. 토지면적: 42.48㎡ (약 12.85평)

1.3. 3. 건물면적:

* 등기사항전부증명서상: 63.60㎡ (약 19.24평)

* 건축물대장상: 57.84㎡ (약 17.49평)

1.3. 4. 면적 차이 관련 특이사항: 본건 전유면적은 등기사항전부증명서 상 63.6㎡이나 분양면적정정처리에 따른 건축물대장 상 57.84㎡를 기준하였음.(감정평가서 상 건축물대장 참조)

1.4. 건축물대장 요약

1.4. 1. 건물명: (정보 없음)

1.4. 2. 총괄표제부:

* 대지위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 757-1번지 (도로명: 인천광역시 미추홀구 인주대로306번길 18)

* 주요구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 건축면적: 1019.92㎡

* 총면적: 5872.92㎡

* 건축허가일: 2022년 06월 25일

1.4. 3. 표제부:

* 동 명칭: 가동

* 주용도: 공동주택 (아파트)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 슬래브지붕

* 사용승인일: 1984년 10월 02일

* 지하층수: 1개층

* 지상층수: 5개층

* 건축면적: 580.19㎡

* 연면적: 3360.915㎡

1.4. 4. 전유부:

* 동 명칭: 가동

* 호 명칭: 408호

* 층 번호: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1. 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천용일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.1. 2. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

2.2. 1. 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

2.2. 2. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 조건

2.3. 1. 토지의 형상: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다.

2.3. 2. 토지 이용상태: 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 3. 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2.4. 1. 제2종일반주거지역

2.4. 2. 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2.4. 3. 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

3.1. 1. 소유권 관련:

* 갑1: 윤재경 (1995-05-25, 소유권이전)

* 갑2: 황진 (2006-07-20, 소유권이전)

* 갑3: 김의섭 (2013-12-11, 소유권이전, 매매)

3.1. 2. 담보권 및 제한물권 관련 (말소기준권리: 을6):

* 을6: 우리은행 (2014-01-02, 근저당권, 말소) - 말소기준권리

* 을7: 한국캐피탈주식회사 (2019-03-28, 근저당권, 말소)

* 을8: 서영배 (2022-01-21, 근저당권, 말소)

* 갑4: 박연례 (2024-01-03, 가압류, 말소)

* 갑5: 우리은행 (2025-07-31, 임의경매, 말소)

3.1. 3. 등기부채권 총액: 211,700,000원

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 2. 임대관계: 미상임.

3.3. 특이사항

3.3. 1. 본건 전유면적은 등기사항전부증명서 상 63.6㎡이나, 분양면적정정처리에 따른 건축물대장 상 57.84㎡를 기준으로 하였음. (감정평가서 상 건축물대장 참조)

3.3. 2. 건축물대장 변동사항 기재내역: 1987.3.27. 주건30401-242(87.03.24)에 의거 분양면적정정처리 되었음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.4. 1. 지상권: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

4.1. 1. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천용일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

4.1. 2. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 교통

4.2. 1. 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

4.2. 2. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근도 원활합니다.

4.3. 혐오시설 유무

4.3. 1. 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

5.1. 1. 인천용일초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

5.2. 1. 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 안정적인 주거 밀집 지역입니다.

5.3. 교통 환경

5.3. 1. 차량을 이용한 도심 및 인근 지역 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 차이

6.1. 1. 등기사항전부증명서 상 전유면적(63.60㎡)과 건축물대장 상 면적(57.84㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 또는 거래 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 및 현장을 통해 정확한 면적을 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

6.2. 1. 본건의 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자가 임차인일 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

6.3. 1. 본 건물의 사용승인일이 1984년 10월 02일로, 준공 후 약 40년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 초등학교가 인근에 있고 주변 주거 환경이 안정적입니다.

7.2. 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되었으며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

7.3. 다만, 등기부등본과 건축물대장 간의 면적 차이, 그리고 임대관계 미상이라는 점은 반드시 현장 조사와 추가 확인이 필요한 부분입니다.

7.4. 1984년에 건축된 비교적 오래된 아파트임을 감안하여, 리모델링 또는 수리 비용을 충분히 고려한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 이점

8.1. 1. 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발과 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

8.2. 1. 초등학교 및 다수의 주거 단지가 인접해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리 관계 명확성

8.3. 1. 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 용이하며, 낙찰 후 명도 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. (단, 임차인 미상 부분은 확인 필요)

8.4. 소형 면적

8.4. 1. 전용면적 57.84㎡ (약 17.49평)은 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 소형 아파트 면적으로, 환금성이 좋을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 본 건의 감정가는 133,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가는 최근 주변 실거래가, 아파트 노후도, 예상되는 수리 및 리모델링 비용, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

9.3. 특히, 등기부등본과 건축물대장 간 면적 차이 및 임대 관계 미상에 따른 추가적인 불확실성을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

9.4. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 관련 지역의 최근 아파트 매매 사례 조사, 현장 조사(내부 상태, 하자 등 확인), 주변 시세 비교, 그리고 명도 가능성 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

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