나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1419 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 4동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""능허대초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 7층 701호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트 구조임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 광평수의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽공도로 진·출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-24)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m), 건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1419 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 4동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 256,000,000원

토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

토지지분: 21.9039㎡ (약 6.62평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1996년 3월 15일 (사용승인 후 약 30년 경과)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "능허대초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로로의 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 건축선 지정 구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 9일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리, 매각 후 소멸 권리)

말소기준권리: 2023년 5월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을11) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 가압류 (주식회사케이비국민카드, 서민금융진흥원) 및 임의경매 (남인천농업협동조합) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 245,552,784원

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에는 능허대초등학교가 위치하고 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상업적 가치

주거 지역 내 위치하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 삼성아파트 (인천광역시 연수구 옥련동 634-1)

동수: 4개동

세대수: 612세대

최고층: 23층 (본건: 7층)

주차대수: 총 637대 (세대당 약 1.04대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.14평) 입니다.

관련 정보에 따르면, 해당 면적의 공급면적(분양면적)은 약 77.78㎡ (약 23.53평) 수준으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1996년 준공된 아파트로, 건축 후 약 30년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 특이 임차인

임차인 조 는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없습니다. 명확한 계약 관계는 추가 확인이 필요하나, 현재 정보상으로는 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동의 아파트로서, 능허대초등학교 인근의 양호한 주거 환경에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 매각으로 인한 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 1996년 준공된 건물이라는 점을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 매각 시 권리관계 깨끗하게 정리

* 인천 능허대초등학교 등 교육시설 인접

* 인근 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본건(59.98㎡, 7층)과 동일 면적의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 6월 1일 5층 물건이 2억 4,000만원에, 2026년 6월 9일 10층 물건이 2억 3,500만원에 거래되었습니다.

KB부동산 및 리치고 등의 시세 정보에 따르면, 23평형(59.98㎡)의 현재 적정 호가 추정치는 중층(7~13층) 기준 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원으로 제시되고 있으나, 최근 실거래가 및 급매 가능 수준(2억 2천만원부터)을 고려할 때, 입찰가는 아래와 같이 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 감정가 2억 5,600만원 대비 최근 실거래가(2억 3,500만원 ~ 2억 4,000만원)가 낮게 형성되어 있는 점을 감안하여, 적극적인 입찰 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위를 2억 3,000만원 ~ 2억 4,500만원 수준으로 제안합니다.

본 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 최종적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.