나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2993 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 749-1 보영아파트 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 ""오남고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건 내 101동 2층 202호(1개호)로서,
(사용승인일: 1991.12.31.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오남리 749-1:
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(오남고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

오남리 산112-2:
도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(오남고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(2013-07-02)(오남천)<하천법>임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 지목은 '잡종지, 임야' 이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2993 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 749-1 보영아파트 101동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 54.76㎡ (약 16.58평)

토지지분: 54.76㎡ (약 16.58평)

건물면적: 77.58㎡ (약 23.47평)

건물지분: 77.58㎡ (약 23.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 101동 2층 202호

사용승인일: 1991년 12월 31일

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 오남고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

지역 특성: 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

지역 개발: 주변 지역으로 '오남역 월드메르디앙 더 퍼스트', '오남역 서희스타힐스 여의재' 등 신규 아파트 단지 개발이 진행되고 있으며, GTX-B 노선 및 9호선 연장 등 광역 교통망 확충 논의가 이루어지고 있어 향후 지역 발전 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 6월 18일 접수된 국민은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서 비고란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 별도의 지상권 등기 내역은 확인되지 않았습니다. 이 부분은 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

채권 총액: 등기부요약에 기재된 채권 총액은 110,000,000원입니다. (국민은행 근저당 90,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 한국주택금융공사 임의경매 채권액 65,556,782원)

임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되며, 임차인 유무 및 대항력 유무에 대한 상세 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 건은 아파트 단지와 함께 근린생활시설들이 인접하여 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 성장: 주변으로 대규모 신규 아파트 단지들이 들어서고 교통 인프라 개선이 논의되는 등 도시 발전 가능성이 엿보입니다.

5. 생활정보

교육 시설: 본 건의 남동측 인근에는 오남고등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 주변에 초등학교 및 중학교가 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의 시설: 본 건 인근에는 근린생활시설 및 상가들이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 구체적인 편의시설의 종류와 밀집도에 대한 상세 정보는 추가적인 지도 검색 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황: 집합건축물대장상 '위반건축물(증축)'로 등재된 내용이 있으나, 본 건과는 관련이 없다고 명시되어 있습니다. 이 부분은 등기부등본 및 건축물대장상 위반 건축물 관련 내용을 명확히 재확인할 필요가 있습니다.

토지 지목과 현황 차이: 대지권의 목적인 토지의 지목은 '잡종지', '임야'이나, 현황은 '대'로 조사되었습니다. 이는 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이를 의미하며, 소유권 이전이나 대출 관련 절차 시 일부 제한이 있을 수 있으나, 일반적으로 집합건물의 경우 현황대로 인정되는 경우가 많습니다.

토지 이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오남고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 자연녹지지역, 준보전산지, 하천구역에 포함됩니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 환경: 주변 지역에 대한 검색 결과, 대규모 개발 계획 및 교통망 개선 논의 등 긍정적인 발전 가능성이 다수 확인되었습니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 앞으로 진행될 주변 지역의 개발 계획 및 토지 이용 변화를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 아파트로, 1991년에 건축되어 연식이 다소 있는 편입니다. 하지만 주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있으며, 오남고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 주변 지역에서 활발하게 진행되고 있는 신규 개발 프로젝트와 교통망 확충 논의는 본 건의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있어 a. 권리 분석 측면에서는 안정적이라고 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 반드시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 토지 지목과 현황의 차이, 건축물대장상 위반건축물 등재 가능성 등은 추가적인 확인과 검토가 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

잠재적 가치 상승: 주변 지역의 대규모 신규 아파트 단지 개발 및 광역 교통망 확충 계획 등은 향후 부동산 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

교육 환경: 오남고등학교와 인접한 위치는 자녀가 있는 실수요자들에게 매력적인 투자 요인이 될 수 있습니다.

권리 관계의 명확성: 경매로 진행되는 물건의 대부분 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 분석이 상대적으로 용이하다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 합리적인 입찰가 산출을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 해당 지역의 현재 부동산 시장 동향, 물건의 실질적인 현황(내부 상태, 하자 유무 등), 그리고 법원의 경매 진행 상황 등 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 따라서, 본 보고서만으로는 특정 금액을 제시할 수 없음을 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.