나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511040 [1] 인천광역시 계양구 작전동 99-5 중앙하이츠아파트 2동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""화전초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 건물내의 제2동 11층 1104호로서,
(사용승인일 : 1990.10.29.)
외벽: 몰탈 위 페인팅 등
창호: 새시조 등 마감 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 작전동 99-5
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 작전동 99-9
제3종일반주거지역,도로(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 작전동 100-3
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511040 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 99-5 중앙하이츠아파트 2동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

토지 지분: 25.41㎡ (약 7.69평)

건물면적: 59.58㎡ (약 18.02평)

건물 지분: 59.58㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO

사용승인일: 1990년 10월 29일

아파트명: 중앙하이츠아파트

동호수: 2동 11층 1104호

전용면적: 59.58㎡ (약 18.02평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "화전초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 특이사항

본 물건은 중복사건으로 분류되며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 5월 10일

* 확정일자: 2020년 3월 31일

* 배당신고일자: 2025년 10월 17일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 요약

말소기준권리: 을17 근저당 (예스파이낸스대부주식회사, 2023년 2월 6일)

인수되는 권리: 없음 (등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

총 등기부채권액: 59,576,301원

주의사항: 대항력 있는 임차인(보증금 130,000,000원)이 존재하므로, 낙찰 후 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 유무에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

본 건이 위치한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

* 주변 시설

"화전초등학교"가 북서측 인근에 위치해 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역의 생활폐기물 자동집하시설(크린넷) 관련 장기 방치 및 운영 중단 사례가 보도된 바 있으나, 이는 해당 물건지의 직접적인 인근 시설과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

해당 아파트 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

"화전초등학교"가 인근에 위치하여 통학 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

총 130,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 될 경우, 이는 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후

본 건물은 1990년 10월 29일 사용승인되어 30년 이상 경과한 노후 건물입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 중복사건

동일 물건에 대해 중복으로 경매가 진행되고 있을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 과정이나 최종 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 건물의 노후화, 내부 확인 불가 등은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 주거 환경

공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 우수한 교통망

차량 접근성과 대중교통 이용이 모두 편리하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치

노후된 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(59.58㎡)의 아파트 거래가 2026년 5월 12일 205,000,000원, 2026년 6월 11일 183,000,000원에 이루어졌습니다.

최근 실거래가 평균: (205,000,000원 + 183,000,000원) / 2 = 194,000,000원

대항력 있는 임차인의 보증금(130,000,000원)은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 점과 건물 노후도, 내부 미확인 상태 등을 고려할 때, 감정가 및 최근 실거래가 수준에서 다소 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

권장 입찰가: 180,000,000원 내외 (임차인 권리관계 및 현장 조사 결과에 따라 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.