나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511057 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동행정복지센터""남동측에 위치하며, 주위
는 동유형의 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 주변
환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 14층 건물내 4층 403호로서,
(사용승인일:2018.08.21)

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 공공주택 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로의 포장도로가, 본건 북서측 및 서측으로 각각 세로의 포장도로가
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육
제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본건은 인천지방법원 2025타경511057 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농OOOOOOOO이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1번지에 소재한 '스타뷰' 오피스텔 4층 403호입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 239,000,000원입니다.

토지 면적은 11.51㎡ (약 3.48평)이며, 건물 면적은 78.15㎡ (약 23.64평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터' 남동측에 위치하며, 주변에는 유사한 유형의 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기 후 매매로 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권(2018-09-18, 184,800,000원) 이후 설정된 가압류(인천신용보증재단, 신한카드) 및 본건 임의경매 개시 결정 등기(농협은행)는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김종진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 임수정

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-05-04

확정일자: 2023-05-04

배당신고일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

임차인 임수정은 대항력이 없으나 보증금 30,000,000원이 있습니다. 배당신고를 하였으므로 경매 절차에 따라 배당을 받을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당이 부족할 경우 낙찰자가 보증금 일부를 인수하게 될 수 있으니, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 등기부 상 모든 권리 관계는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 도화동 일대는 행정복지센터, 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

4.2. 건물 특징 (스타뷰)

'스타뷰' 오피스텔은 2018년 8월에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 14층 건물 내 4층에 위치합니다. 총 101세대로 구성되어 있으며, 오피스텔 및 일부 근린생활시설, 업무시설로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'도화1동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다. 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 여건

인천 지하철 2호선 역(시민공원역, 도화역 등) 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 기타 생활 편의

주변은 주거 및 상업 시설이 복합된 지역으로, 일반적인 도시 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 임수정의 경우, 대항력은 없으나 30,000,000원의 보증금이 존재합니다. 배당신고를 하였기에 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

제공된 등기부 요약 및 권리분석 결과, 매각으로 인한 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 파악된 정보와 지도 검색 결과, 본건 주변에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설이나 특별한 위험 요소는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 스타뷰 오피스텔로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 실사용 면적이 78.15㎡로 넓은 편입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 무난하며, 낙찰 시 인수하는 권리가 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임차인 임수정 관련 보증금 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태 양호 기대.

* 전용면적 78.15㎡ (약 23.64평)으로 넓은 실사용 면적 확보.

* 도화동 일대의 개발 및 정주 여건 개선에 따른 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 212,000,000원 ~ 220,000,000원 수준입니다. 감정가는 239,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 4층이라는 점과 임차인 보증금 인수 가능성 등 제반 사항을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원 ~ 215,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.