나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72093 [1] 경기도 구리시 수택동 628-25 미주아파트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 <수누피공원> 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 공동주택
(연립,다세대), 상가, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건내 제6층 제602호로서,

외 벽: 드라이비트마감 및 몰탈위페인팅마감 등
내 벽: 벽지도배 및 타일붙임마감(탐문)
창 호: 알루미늄새시창호 등

이용상태

현황 ""아파트"" 로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 ""아파트"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약6미터의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-07-14)(저촉), 가축사육제한구역, 비행안전
제3구역(전술), 정비구역(2023-07-14), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지
역(공장설립승인지역(수도법시행령14조의3 제2호))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임.

기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72093 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 수택동 628-25 미주아파트 6층602호

신주소: 경기도 구리시 원수택로32번길 59-30 (수택동)

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건내 제6층 제602호

사용승인일: 1998년 03월 28일

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 56.95㎡ (약 17.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

집합건물 총 세대수: 15세대 (건축물대장 기준)

건축면적: 224.57㎡ (약 67.99평)

연면적: 1110.6㎡ (약 335.96평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 409,000,000원

토지 지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물 지분: 56.95㎡ (약 17.23평)

최근 6개월 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 사례가 존재하며, 2026년 1월 10일 22.95평 6층 물건이 4억 5,000만원에 거래되었습니다. 2021년 5월 18일 21.85평 5층 물건은 2억 9,500만원에 거래된 바 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 <수누피공원> 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택(연립, 다세대), 상가, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 남측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 필지이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 6미터의 아스팔트포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제사항

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 규제사항에 속해 있습니다.

제3종일반주거지역

중로1류(폭 20m~25m)(2023-07-14)(저촉)

가축사육제한구역

비행안전 제3구역(전술)

정비구역(2023-07-14)

배출시설설치제한지역

과밀억제권역

공장설립승인지역(수도법시행령14조의3 제2호)

수택동 재개발사업 구역으로 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

본 경매는 채권자 이OOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김모현

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 06일

확정일자: 2024년 04월 02일

배당신고일자: 2025년 08월 07일

대항력: 없음

본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 관련 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 2007년 06월 13일 접수된 이덕임 근저당권 (을4)

등기부상 총 채권액 합계: 418,900,000원

등기부상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권 이전 (이충섭, 이회경, 오정은)

근저당권 (이덕임, 68,900,000원) - 말소기준권리

근저당권 (이덕임, 200,000,000원) - 말소

임의경매개시결정 (구리새마을금고, 40,520,340원) - 말소

근저당권 (나경옥, 150,000,000원) - 말소

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 함께 상가 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다. 따라서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설 접근성

단지 인근에 위치한 수누피공원은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 차량 접근성 또한 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

비행안전 제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 향후 재개발 가능성이 존재하나, 이는 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수도 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 김모현은 대항력이 없어 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

6.3. 건물 노후화 및 유지보수

1998년 준공된 건물로, 약 28년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

수누피공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주거지역 내에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

7.2. 권리관계 안정성

임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계가 매우 깨끗한 편입니다. 인수해야 할 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

7.3. 기타

향후 재개발 가능성이 있는 정비구역에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 입찰가 산정 기준

본 건의 예상 입찰가는 감정가 409,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 추이 및 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

8.2. 권리 분석 기반 고려사항

인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액은 없습니다. 따라서 입찰가는 순수하게 부동산 가치 및 수익률을 기반으로 산정할 수 있습니다. 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 개별적인 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.