나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72102 [1] 경기도 가평군 청평면 상천리 618-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 청평면 상천리 소재 '상천2리마을회관' 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농 경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1~8,11):부정형 및 사다리, 완경사 및 급경사 토지로서, 현황 '도로' 등으로 이용중임. 일련번호(9):사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임. 일련번호(12,13):남서측 하향의 완경사진 부정형의 토지로서, 현황 '자연림' 상태임. 일련번호(14):남서측 하향의 완경사진 부정형의 토지로서, 현황 '토지임야' 상태임. 일련번호(15,16):남서측 하향의 급경사진 부정형의 토지로서, 현황 '자인림' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1~8.11):대상토지가 노폭 약 5미터 내외의 포장도로임. 일련번호(9):남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(12):북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(13,15,16):맹지임. 일련번호(14):남서측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,5):계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보 전권역<수도권정비계획법>. 일련번호(2~4,6~11):보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>. 일련번호(12):계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>. 일련번호(13):계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호(14):보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>. 일련번호(15):농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지 <산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>. 일련번호(16):보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(10) 경량철골구조 경량철골구조(경사지붕) 단층 건으로서, 외 벽 : 판넬 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일붙임. 바 닥 : 장판지 및 타일깔기. 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

단독주택(방1실, 거실, 주방, 화장실, 보일러실 등)임.

설비내역

위생ㆍ급배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각
목록2.3.4.5.6.7.8.15.16. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72102 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가평군농업협동조합 (경매개시결정 등기 접수일 2025-07-31)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 가평군 청평면 상천리 618-3

용도: 단독주택

토지 면적: 105,936.00㎡ (약 32,044.5평)

건물 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 2,071,968,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 가평군 청평면 상천리 소재 '상천2리마을회관' 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 전반적으로 자연 경관이 양호한 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준이나, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

총 8필지(일련번호 1~8)와 건물(일련번호 10)로 구성된 것으로 파악되며, 토지는 부정형 및 사다리형, 완경사 및 급경사 지형을 이루고 있습니다. 현재 일부 토지는 '도로'로 이용 중이며, 일부는 '단독주택 건부지', '자연림', '토지임야' 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1~8, 11번 토지는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해있거나 이용 중입니다. 일련번호 9번 토지는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 일련번호 12번 토지는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고, 일련번호 14번 토지는 남서측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 그러나 일련번호 13, 15, 16번 토지는 맹지입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등으로 복합적으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 준보전산지 등의 제한을 받고 있습니다. 이러한 용도지역 및 규제 사항은 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 가등기, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 변동이 확인됩니다.

말소기준권리로는 토지의 경우 2012년 1월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)이 가장 선순위로 보이나, 현재 경매는 2025년 7월 31일 접수된 가평군농업협동조합의 임의경매(갑8, 갑10)로 진행되고 있습니다.

건물의 말소기준권리는 2021년 10월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권설정등기(2012.2.6.)가 있으나, 지상권자인 가평군농업협동조합이 말소 동의서를 제출하여 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 정용채: 전입일자 2023-07-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최종일: 전입일자 2023-07-27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

건물 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

상기 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다.

3.4. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래사례 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 물건 유형(단독주택 대규모 토지) 및 규모가 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 362-1번지 (다세대, 75.01㎡): 2026년 5월 130,000,000원 (약 573만원/평)

* 51-8번지 (다세대, 31.62㎡): 2026년 5월 58,000,000원 (약 606만원/평)

* 22-4번지 (연립, 82.8㎡): 2026년 7월 80,000,000원 (약 319만원/평)

이는 일반 빌라/연립 주택의 실거래가로, 본 물건의 가치는 주로 넓은 토지 면적에서 결정될 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 동향

상천리 지역 토지 시세는 2026년 7월 기준, 임야의 경우 평당 약 12만원에서 67만원까지 다양하게 분포하고 있습니다 (토지 거래 사례 기반). 계획관리지역의 토지는 더 높은 가격대를 형성할 수 있으나, 개발 제한 및 지형적 조건 등을 고려해야 합니다. 본 물건은 32,000평 이상의 대규모 토지이므로, 개별 거래 사례보다는 전체적인 지역 가치 및 개발 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

가평군 청평면 상천리는 자연 경관이 우수한 지역으로, 펜션, 전원주택 단지, 전원생활을 위한 시설들이 주변에 산재해 있습니다. (참고: 유튜브 영상 등에서 노천탕 펜션, 전원주택지 관련 정보 검색됨)

5.2. 교육 및 편의시설

인근의 구체적인 초, 중, 고등학교 및 대형 마트, 병원 등 생활 편의시설에 대한 정보는 본 자료에 명시되어 있지 않습니다. 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역의 생활 인프라 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설(폐기물 소각장, 하수처리장 등)에 대한 직접적인 언급은 없으나, 2022년 가평군 생활폐기물 소각장 건립 후보지로 상천리가 거론된 바 있습니다. 이는 잠재적인 이슈가 될 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 복잡한 권리관계

본 건은 토지 지분 매각에 해당하며, 다수의 소유권 이전 및 등기부 상 복잡한 권리 이력이 확인됩니다. 이는 향후 공유자 간의 협의나 분쟁 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 지형적 제약

계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지가 완경사 및 급경사 지형으로 구성되어 있고, 일부 필지가 맹지인 점은 활용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 대규모 토지의 활용 방안

32,000평이 넘는 대규모 토지에 18평 규모의 단독주택이 소재하고 있어, 토지의 활용 방안 모색이 중요합니다. 대규모 토지의 특성상 개발, 분할, 혹은 전원생활 단지 조성 등 투자 목적에 따른 복합적인 검토가 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

건물 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 현재 파악된 임차인들에게 대항력이 없고 보증금도 없어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 청평면에 위치한 대규모 토지와 단독주택 경매 물건으로, 넓은 토지 면적이 가장 큰 특징입니다. 주변 환경은 자연 경관이 양호한 편이나, 토지의 지형적 제약(경사, 맹지 등)과 복합적인 용도지역 지정은 개발 및 활용에 신중한 검토를 요합니다. 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 대규모 토지의 가치를 중심으로 투자 전략을 수립해야 하며, 향후 개발 가능성, 활용 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 엄청난 규모의 대지 면적: 32,000평 이상의 토지는 희소성이 높으며, 개발 잠재력이 큽니다.

* 자연 친화적 입지: 가평 지역의 쾌적한 자연환경은 전원주택, 펜션 단지, 주말농장 등 다양한 용도로 활용 가능성을 높입니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가: 대규모 토지임에도 불구하고 감정가가 토지의 잠재적 가치 대비 합리적인 수준일 수 있습니다. (별도 시세 분석 필요)

* 경매를 통한 저가 매수 기회: 권리관계 정리 후 저렴하게 취득할 수 있는 경매의 장점을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 2,071,968,000원으로, 대규모 토지로서의 잠재 가치를 내포하고 있습니다. 주변의 빌라/연립 시세는 참고용이며, 본 건의 가치는 주로 토지의 면적, 용도지역, 개발 가능성, 지형 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과와 시장 상황을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 보수적인 접근으로 1,700,000,000원 ~ 1,800,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크와 개발 비용을 감안한 보수적인 추정치이며, 최종 입찰가는 투자자의 분석 능력과 시장 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.