나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3138 [1] 경기도 포천시 신북면 심곡리 260-8 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 심곡리 소재 ""심곡1교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행횟수, 배차간격 등으로
보아 제반 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(심곡취락지구), 공공시설용지(2016-09-28)(심곡지구), 주거
용지(2016-09-28)(심곡지구), 지구단위계획구역(주거형 지구단위계획구역(도시과 문의)), 소
로3류(폭 8m 미만)(2016-09-28)(국지도로/재정비(2016.9.28))(저촉), 가축사육제한구역(2023
-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면 '(건물)감정평가요항표, 지적 및 건물개황도' 참고.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층 지하1층건으로서,
외벽 : 벽돌 위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

숙박시설 및 보일러실로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생, 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외물건㉠,㉡이 소재함(후면 '지적 및 건물개황도' 참조).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경3138 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신북면 심곡리 260-8 (신주소: 경기도 포천시 포천로2138번길 19)

* 용도: 숙박시설 (여관)

* 감정가: 227,060,400원

* 토지면적: 228.00㎡ (약 68.97평)

* 건물면적: 307.51㎡ (약 93.03평)

* 총건축면적 (제시외 포함): 307.51㎡ + 16.35㎡ = 323.86㎡ (약 97.98평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층 지하 1층

* 건축 허가일: 1989년 8월 7일

* 사용 승인일: 1990년 1월 20일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 권OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 신북면 심곡리 소재 "심곡1교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행횟수, 배차간격 등으로 보아 제반 교통상황은 다소 불편시됨.

* 토지형상 및 이용상태: 본건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 숙박시설 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 세로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구(심곡취락지구), 공공시설용지, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 전세권설정(권이완, 2011-10-12)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2011-03-11, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 있음. (해당 임차인은 전세권 설정자와 동일인으로 추정되며, 말소기준권리보다 앞선 권리이나 배당신고로 인해 말소될 가능성이 높음. 다만 '대항력 있음' 명시로 인수 여부 주의 필요.)

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-31, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-16, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 권 의 경우, 말소기준권리인 전세권이 말소 예정이나 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 보증금 70,000,000원 인수 여부에 대한 법적 검토 및 권리 분석이 필수적입니다. 이에 따른 잠재적 인수 가능성을 고려해야 합니다.)

* 주요 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물(16.35㎡)이 포함된 일괄매각 물건임.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 포천시 신북면 심곡리는 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 추정됨.

* 숙박시설로서의 잠재력은 인근 관광지와의 접근성, 지역 내 수요 등을 추가적으로 분석해야 함.

* 검색 결과, 인근 지역에 깊이울 귀농/귀촌 마을이 조성되어 있거나, 음식점, 캠핑장, 전원주택지 등이 언급되는 것으로 보아 농촌 및 일부 관광 관련 시설이 혼재된 것으로 파악됨.

* 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았으나, 폐기물 처리 시설 관련 정보는 포천시 전체적으로 존재하므로, 정확한 위치는 현장 확인이 필요함.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으나 교통 편의성은 다소 떨어짐. 주변 근린생활시설은 있으나 구체적인 정보는 부족함.

* 주거환경: 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역 특성상 조용한 편이나, 기반시설은 부족할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(권 ): 전세권 설정 등기가 말소기준권리이나, 임차인으로서 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 매수인이 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없음. (해당 임차인의 배당 여부 및 법원 해석에 따라 달라질 수 있음)

* 제시외 건물: 16.35㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 불법 건축물 여부 및 철거 비용 발생 가능성 검토 필요.

* 교통 불편: 대중교통 이용 시 불편이 따를 수 있음.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 지역별 각종 개발 및 이용 제한 규제가 존재함.

* 건축물 노후도: 1990년 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 포천시 신북면 심곡리에 위치한 숙박시설(여관) 용도의 부동산 임의경매 물건임.

* 토지 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됨.

* 가장 주의해야 할 점은 '대항력 있는 임차인(권 )'의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 함.

* 교통 편의성이 다소 떨어지고, 토지이용 관련 규제가 많다는 점을 고려해야 함.

* 숙박시설로서의 운영 가능성 및 지역 개발 잠재력에 대한 면밀한 검토가 필요.

8. 투자 포인트

* 현재 숙박시설로 운영 중인 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출 가능성.

* 포천시 지역 개발 계획 및 주변 관광 자원과의 연계 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 227,060,400원

* 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 권 의 보증금 70,000,000원 인수 여부 최종 확인 필수)

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어려움.

* 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수액, 제시외 건물 처리 비용, 건물 노후도에 따른 수리/리모델링 비용, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 권리가 없다는 전제 하에 약간의 상승을 예상하거나, 혹은 인수되는 보증금만큼 감액하여 입찰가를 고려할 수 있음. (예: 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 위험 부담 요소 반영하여 신중한 결정 필요)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 권리 관계에 대한 전문가 상담이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.