나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3244 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 726-76 송우황금프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 ""송우초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택지를 배후지로 하는 상업용건물이 주를 이루는 지역으로서, 인근에 각급 학교, 관공서, 각종 생활편익시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황도 보통시 되며, 포천시 관내 각 방향 및 인근 의정부, 양주, 철원, 서울 등으로의 교통연계성도 무난한 바 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 8층건내 제2층 205호로서,

외벽 : 드라이비트 및 일부 석재마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부 인테리어마감 등
창호 : 페어글래스유리, 샷시창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점 : 상호 ""LOUNGE99"")으로 이용중임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 급배수설비, 화재경보기, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가장형 평지의 토지로서, 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 6차선 포장도로에 접하며, 북동측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(소흘도시), 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(주간선)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대괸계 미상임.(현 상호 ""LOUNGE 99"" 임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경3244 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 726-76 송우황금프라자 2층205호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의정부신곡새마을금고

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 30.25㎡ (약 10.00평) / 토지지분: 30.25㎡ (약 10.00평)

* 건물면적: 130.38㎡ (약 39.44평) / 건물지분: 130.38㎡ (약 39.44평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 8층건 (본건 2층)

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 331,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "송우초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택지를 배후지로 하는 상업용건물이 주를 이루는 지역입니다.

* 인근에 각급 학교, 관공서, 각종 생활편익시설이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 포천시 관내 각 방향 및 인근 의정부, 양주, 철원, 서울 등으로의 교통 연계성도 무난하여 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

* 본건 남서측으로 6차선 포장도로에 접하며, 북동측으로 2차선 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을15 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 2016-03-16 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 현재로서는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 금

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-24

* 확정일자: 2025-10-16

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 220,000,000원입니다 (근저당 130,000,000원 + 근저당 90,000,000원).

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점, 상호 "LOUNGE99")으로 이용 중입니다.

* 건물 자체는 제1, 2종 근린생활시설, 교육연구 및 복지시설, 의료시설 등으로 이용 가능한 복합 용도로 건축되었습니다.

4.2. 주변 상권

* 본건은 중소규모의 아파트단지, 단독주택지를 배후지로 하는 상업용 건물이 주를 이루는 지역에 위치합니다.

* 주변 상권은 지역 주민을 위한 근린 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 각종 생활편익시설이 소재하여 생활이 편리합니다.

* 주변에 다양한 상점, 은행, 병원 및 식당 등이 위치하고 있습니다.

* 홈플러스 포천송우점, CGV 포천 등 대형 편의시설도 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

* 본건은 송우초등학교 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 송우중학교, 송우고등학교 등 각급 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 본건은 도시지역(소흘도시), 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭25m~30m) 및 중로3류(폭12m~15m) 도로에 접하여 접근성은 좋으나, 관련 법규에 따른 개발 및 건축 행위 제한을 확인할 필요가 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 일부 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 등기부상 채권 총액(220,000,000원)이 감정가(331,000,000원) 대비 높은 편이므로, 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 현황상 대항력은 없으나, 배당받지 못한 소액 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 협의가 필요할 수 있습니다. (본 건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.)

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 불분명하여, 현재 운영 중인 "LOUNGE 99" 상가의 실제 임차 계약 내용 및 보증금/차임에 대한 추가적인 사실 확인이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 특이사항은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 송우리 소재 상가 건물로, 송우초등학교 인근에 위치하며 배후 수요가 풍부한 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하고, 상업용 건물이 밀집된 지역으로 상권 형성이 비교적 잘 되어 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 건물 자체의 용도와 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 감정가 대비 채권 총액이 높은 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권 배후 수요: 주변 아파트 및 주택단지를 통한 고정 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 대로변 접합 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 권리상의 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 상업 시설로서의 잠재력: 일반음식점 외 다양한 근린생활시설 업종 전환 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(331,000,000원)를 기준으로 시장 조사 및 현장 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 채권 총액이 감정가 대비 상당한 비중을 차지하는 점, 상가 시장의 경기 변동성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 건의 실거래가, 주변 시세, 공실률, 건물 관리 상태 등을 면밀히 분석한 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.