나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2408 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 망우3동주민센터 북측 인근에 위치하고 있으며
본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용
건물, 용도복합건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 전철역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물내 7층 702호로서,
외벽 : 드라이비트마감 및 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택(원룸형)임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 사다리형 평지로서 용도복합건물(예원캐슬)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대체로 서측으로 세로수준의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 대공방어
협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 비
행안전제3구역(전술), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 몇차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이하게 그 내부구조 및 이용상황을
집합건축물대장상 도면에 근거하여 도시하였으니 유의바라며 구조변경의 가능성이 있을
수 있어 사실조회시 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참여시는 필히 별도 재확인이 요망
되니 유의바람.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2408 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 7층702호

건물명: 예원캐슬

토지면적: 8.82㎡ (약 2.67평)

건물면적: 38.56㎡ (약 11.67평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

총 층수: 12층

해당 층수: 7층

감정가: 252,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축물대장상 전체 건물 면적(연면적): 2,214.57㎡

준공일: 2012년 08월 30일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, 망우3동 주민센터 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다양한 주거용, 주상용, 상업용, 업무용 건물들이 혼재되어 있으며, 공공시설, 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교통:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 도보 약 10-15분 거리에 경의중앙선 망우역이 위치해 있습니다. 또한, 단지 인근에 다수의 시내버스 노선(예: 202번, 147번 등)이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

망우3동 주민센터가 인근에 있으며, 각종 편의점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 풍부하여 일상생활이 편리합니다.

* 교육시설:

망우초등학교, 중랑중학교, 송곡고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획:

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 01월 31일 접수된 우리은행의 근저당권(을2)입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 존재하나, 이들 모두 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이병근

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-04

확정일자: 2023-03-29

배당신고일자: 2025-08-27

대항력: 없음

비고: (을4 근저당권자)

임차인 이병근은 대항력이 없으므로, 보증금 2억원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액입니다. 그러나 2023년 12월 7일자 근저당권자이기도 하므로 채권자로서의 권리 행사 가능성을 확인해야 합니다.

집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 927,498,657원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 망우동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 도시형생활주택 원룸형으로서 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2023년식 49.88㎡(약 15.1평) 빌라가 58,700만원에, 2010년식 52.4㎡(약 15.8평) 빌라가 31,500만원에, 1986년식 45.2㎡(약 13.7평) 빌라가 15,000만원에 거래되었습니다.

이러한 자료들을 바탕으로 추정해 볼 때, 본 물건(38.56㎡, 2012년식, 7층)의 3.3㎡당 시세는 약 2,000만원 내외로 형성될 가능성이 있습니다. 이에 따라 본 건물의 시세는 약 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 252,000,000원은 이러한 시세 범위의 상단에 해당합니다.

5. 생활정보

본 건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하여 서울 동북권의 생활권을 누릴 수 있습니다.

인근에 망우3동 주민센터, 각종 은행, 병원, 마트, 편의점 등 편의시설이 풍부하며, 경의중앙선 망우역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

또한, 인근에 학교 및 공원 등이 있어 주거 환경으로도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태:

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 집합건축물대장상 도면에 근거하여 작성되었습니다. 실제 내부 구조 변경 가능성이 있으므로, 경매 참여 전 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 재정비촉진지구:

본 건이 속한 재정비촉진지구는 향후 개발이 진행될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 추가 비용 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 임차인 명도:

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 2억원에 대한 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화:

2012년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경:

주변에 혐오시설 유무는 본 보고서 작성 시점에서는 확인되지 않았으므로, 별도의 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 망우동의 재정비촉진지구에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 도시형생활주택입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 교통 및 생활 편의시설 또한 우수한 편입니다.

다만, 내부 상태 미확인, 재정비촉진지구 사업 불확실성, 임차인 명도 관련 이슈 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

감정가는 최근 시세 범위를 상회하는 수준으로, 내부 상태와 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토한 후 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 동북권 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수익: 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 예상.

* 안전한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 역세권 및 다양한 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본 건물의 시세는 약 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 순수 건물 가치 및 예상 수익률을 고려할 수 있습니다.

감정가가 시세 범위의 상단에 위치하고, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

(본 보고서는 최초 경매 기일 기준이며, 유찰 시 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.