나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13027 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 193-1 면목한신아파트 6동 4층 415호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.08.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중랑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 아파트 내 제4층 제415호로서,
(사용승인일 : 1988.12.20.)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-01)(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-01)(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 193-1번지에 소재한 면목한신아파트 6동 4층 415호입니다.

본건은 아파트 용도로 사용되고 있으며, 감정가는 430,000,000원입니다.

토지 면적은 25.29㎡ (약 7.65평)이며, 건물 면적은 44.50㎡ (약 13.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OO이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

건축물 현황상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 중 제4층 제415호이며, 사용승인일은 1988년 12월 20일입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 25.29㎡ (약 7.65평)

* 토지지분: 25.29㎡ (약 7.65평)

* 건물면적: 44.50㎡ (약 13.46평)

* 건물지분: 44.5㎡ (약 13.46평)

* 전용면적: 44.50㎡ (약 13.46평) (제공된 정보상 아파트 공급면적은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '중랑초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로, 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사 명의의 근저당권(을11)으로, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 13번 순위의 주택임차권(김효민)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 15일

* 확정일자: 2020년 8월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024년 11월 11일

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 박동용, 김용우, 김지혜

* 주택임차권: 김효민 (인수 조건, 200,000,000원)

* 근저당권: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (말소)

* 강제경매: 김효민 (말소)

* 압류: 영등포세무서장, 영등포구, 중랑구 (말소)

* 등기부채권총액: 435,200,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 학교 등 교육시설이 있어 교육 관련 상권의 영향도 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 제반 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

면목한신아파트는 1987년 12월 30일 사용승인된 아파트로, 총 10개 동, 1362세대로 구성되어 있습니다. 지하 주차장 포함 총 681대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되고 있으며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다.

* 건축물 노후화: 1988년 준공되어 약 38년 경과한 건축물로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 다수의 법규에 따른 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재하므로, 입찰 전 해당 금액을 고려한 면밀한 자금 계획 수립이 필수적입니다. 건축 연식도 높아 향후 관리비 부담 또는 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강점:

* 서울시 내 아파트 물건으로 투자 및 실거주 수요가 존재합니다.

* 안정적인 주거지역 내 위치하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 약점:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원 인수 리스크가 매우 큽니다.

* 건축된 지 38년 경과한 노후 아파트입니다.

* 감정가 430,000,000원 대비 임차인 보증금 비중이 높아 실질적인 투자 비용 부담이 큽니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(44.5㎡) 물건의 매매가는 2026년 6월 2일 기준 447,000,000원입니다. 본건의 감정가는 430,000,000원입니다.

인수 보증금을 제외하고 계산했을 때, 실질적인 권리 가치는 시장가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

(447,000,000원(시장가) - 200,000,000원(인수 보증금) = 247,000,000원)

따라서, 현 시세 및 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제시합니다.

(입찰가 240,000,000원 + 인수 보증금 200,000,000원 = 총 실질 투입 비용 440,000,000원)

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.