나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13000 [1] 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창2동 주민센터"" 북측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등으로 보아 대
중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 4층 405호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

오피스텔(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미
만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13000 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 405호 (새주소: 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 제2종근린생활시설)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 15.85㎡ (약 4.8평)

건물면적: 28.63㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2018년 7월 (사용승인일 기준)

총 층수: 6층 중 4층

건물 총 호수: 40호

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창2동 주민센터" 북측 인근에 위치함.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등으로 보아 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: (등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 750,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 192,885,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-20

확정일자: 2020-12-08

배당신고일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수할 임대차보증금이 없음)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 주택도시보증공사는 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였음 (2026.05.04.접수).

1.3. 상권분석

주변 지역: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

지역 특성: 창동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 상권 또한 꾸준히 발전할 가능성이 있음.

유사 물건: 본 물건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔들의 최근 매매 및 임대 시세 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선, 7호선 창동역 이용 가능 (도보 또는 버스 환승 필요), 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 분포.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 위치.

의료시설: 도봉구 내 종합병원 및 의원 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

선순위임차권: 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되어 있어, 등기부상 말소 예정이나 관련 서류 및 임대차 계약 관계에 대한 최종 확인이 필요함.

HUG 인수조건 변경: HUG의 확약서 제출로 권리관계 소멸은 예상되나, 세부 조건 검토 필요.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획 및 규제 사항 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 2,500만원입니다.

전용면적 28.63㎡(약 8.6평)의 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체에서 활용하기에 적합합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주변에 다양한 용도의 건물들이 혼재하여 안정적인 지역 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 협조가 있어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, '선순위임차권'이라는 문구는 잠재적 리스크로 간주하여 추가적인 서류 확인 및 현장 조사를 통해 소멸 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 오피스텔 투자: 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수익 기대 가능.

교통 편의성: 창동역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 임차 수요 확보 용이.

권리관계 정리: HUG의 확약서 제출로 복잡한 권리관계 해소 기대.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 및 주변 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용 28~30㎡)의 오피스텔들이 2억 3,000만원 ~ 2억 6,000만원 선에서 호가되고 있습니다. 실제 거래가는 이보다 다소 낮을 수 있으나, 평균적으로 2억 3,500만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 2억 2,500만원으로, 현재 시장가 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

입찰가 산정:

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 승계는 고려하지 않습니다.

'선순위임차권'이라는 문구로 인해 소폭의 보수적인 접근이 필요하지만, HUG의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재 등을 고려할 때 낙찰 후 권리행사에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하되, 경쟁 상황을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다. 또한, 부동산 시장 변동 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.