나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12992 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-4759 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 미아동 소재 '서울미양초등학교' 북동측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 단독,다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 '솔샘역' 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 실지조사 당시 인근토지와 함께 펜스로 둘러싸여 있는 사다리형 완경사인 나지 상태로서, 경매진행시 차후 지적측량 등이 필요할 수 있음을 참고하기 바람.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 본건 791-4759번지는 기준시점 현재 후첨‘사진용지’와 같이 펜스로 가려져있으며, 인접토지인 미아동 791-2468번지를 통해서도 출입이 가능하여 경계가 불명확한바 차후 지적측량 등이 필요할 수 있으므로 경매참여시 참고바람.
3. 현장조사시 탐문조사로 현재 관리인에 의해 고추, 깨, 호박, 오이 등 농작물이 경작되고있으므로 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12992 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-4759

용도: 대지

감정가: 324,060,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOOO (새서울신용협동조합)

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 미아동 소재 '서울미양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 '솔샘역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 건축허가·착공제한지역<건축법>

* 상대보호구역(최종확인은 관할교육청 확인 필요)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 정비구역<도시 및 주거환경정비법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치하며, 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 곳입니다. 북동측 인근에 서울미양초등학교가 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

가까운 거리에 지하철 우이신설선 솔샘역이 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선도 운행 중으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 진입 또한 원활한 편에 속하며, 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 개발 현황 및 잠재력

미아동 791번지 일대는 지난 50년간 개발이 정체되었으나, 최근 신속통합기획을 통해 재개발이 확정되어 최고 25층, 약 2670세대 규모의 대단지 아파트 개발이 진행될 예정입니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다. 고도지구 규제 완화, 경사지형 활용, 보행로 개선, 동서간 연결도로 개설 등 도시 재생 및 기반 시설 확충 계획이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2019-12-18, 새서울신용협동조합, 258,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리사항:

- 갑1-1: 이인준 (2013-04-10, 소유권변경)

- 갑2: 홍승환 (2017-07-24, 소유권이전)

- 갑5: 최승리 (2019-12-18, 소유권이전)

- 을8: 새서울신용협동조합 (2019-12-18, 근저당, 258,000,000원, 말소기준)

- 을11: 이윤경 (2021-12-22, 근저당, 120,000,000원, 말소)

- 갑6: 에프앤에이치2312유동화전문유한회사 (2024-01-25, 가압류, 1,245,343,629원, 말소)

- 갑9: 성북구 (2025-02-04, 압류, 말소)

- 갑10: 새서울신용협동조합 (2025-07-25, 임의경매, 217,713,197원, 말소)

- 갑11: 강북구 (2026-01-16, 압류, 말소)

- 갑12: 하남시 (2026-04-14, 압류, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,623,343,629원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 단독, 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 병원으로는 강북으뜸병원, 동서제일의원, 강북연세이비인후과의원 등이 있어 의료 접근성이 양호합니다. 다양한 학원들도 다수 분포하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 발전 가능성

본 물건 소재지인 미아동 791번지 일대는 대규모 재개발 사업이 추진 중에 있어 향후 상권 활성화 및 지역 가치 상승이 기대됩니다. 이는 신속통합기획을 통해 최고 25층, 약 2670세대 규모의 아파트 단지로 조성될 예정으로, 지역 내 기반 시설 확충과 주거 환경 개선이 동반될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북동측 인근에 서울미양초등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 중학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 의료 및 편의시설

주변에 종합병원급인 강북으뜸병원과 다수의 의원(동서제일의원, 강북연세이비인후과의원 등)이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 상태 및 이용

* 현재 토지는 인근 토지와 함께 펜스로 둘러싸여 있으며, 경계가 불명확한 상태로 조사되었습니다. 향후 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 현장 조사 시 관리인에 의해 고추, 깨, 호박, 오이 등 농작물이 경작되고 있는 상태로 확인되었습니다.

* 완경사 지형의 나지 상태입니다.

6.2. 법적 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 건축허가·착공제한지역, 정비구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.1.4~2026.1.28.) 등 다수의 토지이용계획상 제한이 존재합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 16억원을 초과하므로, 낙찰 후 인수되는 채무나 권리가 있는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

6.5. 경계 불명확 및 출입

* 감정평가서에 따르면, 토지 주변이 펜스로 둘러싸여 있으며 인접 토지(미아동 791-2468번지)를 통해서도 출입이 가능하여 경계가 불명확한 상태입니다.

* 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 토지로, 현재는 나지 상태이며 농작물이 경작되고 있고 경계가 불명확하여 지적 측량이 필요할 수 있습니다. 주변은 주택가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 솔샘역 인근으로 교통이 비교적 편리합니다.

단, 다수의 토지이용계획상 제한이 있고, 등기부채권 총액이 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 현재 토지 경계의 불명확성, 농작물 경작 중인 점 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

향후 미아동 791번지 일대가 대규모 재개발 사업을 통해 새로운 주거 단지로 탈바꿈할 예정이어서, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 솔샘역 역세권 입지로 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

* 미아동 791번지 일대의 신속통합기획 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 주변 유사 토지의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 분석

* 재개발 사업 진행 단계 및 예상 분담금 등에 대한 심층적인 검토

* 법적 제한사항 및 토지 상태에 따른 활용 가능성 및 추가 비용 고려

따라서, 충분한 추가 정보 수집과 전문가의 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.