나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51861 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원감정 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 및 7호선 ""군자역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 도로변으로 상업용 건물, 업무용 건물 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철 5호선 및 7호선 ""군자역"", 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물내 8층 811호로

외벽:석재붙임 마감
창호:샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형으로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 ""천호대로""에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 중곡동 639-4번지
도시지역 , 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

2. 중곡동 639-19번지
도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51861 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 정보

주소: 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 8층811호

신주소: 서울특별시 광진구 천호대로 531-1 (중곡동)

1.3. 물건 현황

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 194,000,000원

토지 면적: 4.01㎡ (약 1.21평)

건물 면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 및 7호선 "군자역" 북서측 인근에 위치함.

주위는 도로변으로 상업용 건물, 업무용 건물 등이 혼재하는 상업지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 남측으로 "천호대로"에 접해 있어 차량 접근성이 우수함.

2.3. 토지 이용 계획

* 중곡동 639-4번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 중곡동 639-19번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 각 필지는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(강제경매) 접수일자 2025-07-31.

등기부상 을구의 주택임차권(김효엽)은 말소 예정임.

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 압류(동울산세무서장) 또한 말소될 예정임.

이 외 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김효엽)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-10-01

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었음.

3.3. 권리 인수 여부

인수 보증금: 0원

임차인의 대항력이 포기되었으므로, 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금을 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 군자역 인근의 상업 및 업무용 빌딩이 혼재된 지역에 위치함.

오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후수요가 기대되는 지역임.

4.2. 건물 용도

건축물물리적 특성상 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 용도 사용 가능함.

본건은 오피스텔로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 8층에 위치함.

외벽: 석재붙임 마감

창호: 샷시창호

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 편의시설

인근 지하철역 및 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

주변 상업지대에 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

현재 정보상 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않으며, 지역은 주거 및 상업 용도로 이용되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용으로 인해 법률적으로는 대항력 없는 임차인으로 분류되나, HUG라는 기관의 특성을 고려할 때 향후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 가능성은 배제할 수 없음. 그러나 제출된 확약서의 효력이 명확하여 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

6.2. 기타 리스크

* 물건의 전용면적이 16.37㎡ (약 4.95평)으로 매우 협소하여 1인 가구 또는 소형 사무실 용도로 제한적임.

* 건축물대장상 일부 토지 이용 계획 제한사항이 존재함 (가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등).

7. 종합 의견

군자역 역세권에 위치한 소형 오피스텔 물건으로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

권리분석상 임차인의 대항력이 포기되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 관련 부담이 매우 적은 것이 큰 장점임.

다만, 전용면적이 협소하다는 점은 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 5, 7호선 군자역 초역세권, 천호대로 인접.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 소형 오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

* 상업/업무 지구: 주변 지역의 상업 및 업무 기능으로 인한 잠재 가치.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 1월, 5월):

* 16.37㎡ 면적의 동일 건물(정익제이타워1차) 7층 매물이 18,400만원에 거래됨.

* 동일 면적의 9층 매물이 17,000만원에 거래됨.

* 감정가는 19,400만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준임.

* 면적 대비 평당가는 약 104만원 ~ 123만원 수준임.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가 19,400만원 대비 최근 실거래가(17,000만원 ~ 18,400만원)를 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 입찰가는 약 17,500만원 ~ 18,500만원 수준으로 판단됨.

성공적인 낙찰을 위해서는 권리 인수 부담이 없다는 점을 활용하여, 경쟁 상황을 고려한 보수적인 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.