나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2620 [1] 서울특별시 노원구 중계동 147 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 ""상계제일중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 ""상계역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 4층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 ""다세대주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, ""제1종 근린생활시설 및 다세대주택(6세대)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남측 및 서측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2620 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 147, 4층 402호 (일신그린빌)

건물구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

토지면적: 26.79㎡ (약 8.1평)

건물면적(전용면적): 79.94㎡ (약 24.19평)

감정가: 295,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

준공일자: 2003년 4월 21일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 상계제일중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 편의성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 상계역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 주변 시설: 인근에는 상계제일중학교, 노원문화예술회관, 노원구청, 롯데백화점 노원점, 홈플러스 중계점 등이 위치하고 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대해 확인한 결과, 현재 보고서에 포함할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변 환경 요약: 상업 시설, 교육 시설, 교통 요충지가 적절히 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 4월 23일 국민은행 근저당권 (을10)

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 을10 국민은행 근저당 (2015.04.23)

* 을20 조성자 근저당 (2017.06.14)

* 갑23 국민건강보험공단 압류 (2017.11.01)

* 갑24 국민은행 임의경매개시결정 (2025.07.30) (본건 경매개시)

* 소유권 이전 등기 (갑2, 갑17, 갑22)

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 경매로 인하여 모든 권리가 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 2월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현재는 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 중계동 지역은 주거 밀집 지역으로, 상계역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 시설과 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 상권 특성: 지역 주민을 주요 고객으로 하는 주거지 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 홈플러스 중계점, 롯데백화점 노원점 등 대형 유통 시설이 위치하여 쇼핑이 편리합니다.

* 교육 시설: 상계제일중학교가 인접해 있으며, 주변에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하여 교육 환경이 양호합니다. (관할 교육청 확인 필요)

* 의료 시설: 노원구청 및 상계역 주변에 병의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 문화/여가 시설: 노원문화예술회관 등 문화 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년 준공되어 약 24년차의 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 명도 관련: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 절차 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이사 협의 과정에서 원활한 소통이 필요합니다.

* 주차: 제공된 정보만으로는 정확한 주차 공간 확보 현황을 파악하기 어렵습니다. 다세대주택의 일반적인 특성을 고려할 때, 주차 공간이 다소 협소할 수 있으며 이는 거주 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 노원구 중계동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금, 권리 등)이 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

* 다만, 건물의 연식이 30년차에 가까워지고 있어 향후 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 인근 최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 4호선 상계역 역세권으로 대중교통 접근성이 매우 좋습니다.

* 주거 밀집 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자가 용이합니다.

* 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 295,000,000원

* 본건은 권리상 인수 부담이 없으며, 주변 실거래가 및 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 경합이 예상됩니다.

* 가장 최근 거래된 유사한 건물(2012년식, 50.34㎡ 전용면적)이 300,000,000원에 거래된 점은 긍정적이나, 본건 건물의 건축 연도(2002년식)를 감안하면 감정가 295,000,000원이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 295,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 감정가 대비 95% ~ 105% 수준인 280,000,000원 ~ 309,750,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.