나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51814 [1] 서울특별시 강동구 길동 474 지에스강동자이아파트 상가동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""서울길동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 상업용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 다소 근거리에 ""길동역(지하철 5호선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2003.11.12)

외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 및 타일붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설[상호명 : 골근상에스테틱, 공감수학]로 이용중임.
(후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트 및 상가) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 50미터 내외의 천호대로, 동측, 서측, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22)(접합), 도로(저촉), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 본건 내부 일부는 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

현황조사서상 ‘201호는 중간에 벽을 설치하여 임차인에게 임대하여 사용하고 있음(별첨 도면과 사진 참조)’로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 474 소재 GS강동자이아파트 상가동 2층 201호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51814 (1)이며, 감정가는 433,000,000원입니다.

토지 면적은 56.92㎡(약 17.22평)이고, 건물 면적은 77.47㎡(약 23.43평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 오OO이며, 건물 사용승인일은 2003년 11월 12일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 서울길동초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 상업용으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 다소 근거리에 지하철 5호선 길동역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트 및 상가) 건부지로 이용 중입니다.

단지 남측으로 폭 50미터 내외의 천호대로, 동측, 서측, 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 광로2류, 도로저촉, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 건축선 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 4월 9일 접수된 국민은행 근저당(채권액 111,600,000원)입니다.

이하 모든 후순위 권리(근저당 2건, 강제경매 1건)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황을 살펴보면, 이민영 씨와 임상희 씨가 있으나 두 임차인 모두 대항력이 없습니다.

이민영 임차인은 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원이며, 전입/사업자 등록일은 2022년 11월 3일입니다.

임상희 임차인은 보증금 15,000,000원, 차임 700,000원이며, 전입/사업자 등록일은 2022년 1월 28일입니다.

주의할 점은 두 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 현재 시점(2026년 7월 16일)보다 이후 날짜로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 정보 오류일 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

현재 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

주변 지역은 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 '골근상에스테틱'과 '공감수학'이라는 상호명으로 근린생활시설이 이용 중에 있습니다.

지하철 5호선 길동역이 도보 거리에 있어 유동인구의 접근성이 양호한 편이며, 천호대로와 인접하여 차량을 이용한 접근성도 좋습니다.

길동복조리시장 등 재래시장과 다양한 상업시설이 인근에 있어 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 GS강동자이아파트 단지 내 상가에 위치하여 주거 단지의 편의시설 이용이 용이합니다.

교통으로는 지하철 5호선 길동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

단지 내 및 주변 상가에 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

교육 시설로는 서울길동초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 조사서상 '201호는 중간에 벽을 설치하여 임차인에게 임대하여 사용하고 있음'으로 기재되어 있습니다. 이에 따른 내부 구조 변경 여부 및 원상 복구 필요성 등을 확인해야 합니다.

현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 인해 내부 일부 확인이 불가하였으며, 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 파악이 어려운 상태입니다.

앞서 언급했듯이, 임차인들의 확정일자 및 배당신고일자가 현재 시점보다 이후 날짜로 기재된 오류 가능성은 명확한 확인이 필요한 중대한 리스크 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동 GS강동자이아파트 단지 내 상가로, 아파트 단지라는 고정적인 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 상권 또한 안정적인 편으로 판단됩니다.

권리상 인수할 부담은 없으나, 내부 상태 미확인 및 임차인 정보상의 오류 가능성은 입찰 시 반드시 면밀히 조사하고 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 본 물건에 대한 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트 단지 내 상가라는 점은 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적인 요소입니다.

지하철 5호선 길동역 역세권이라는 점은 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 운영 중인 업종(에스테틱, 수학학원)은 근린상가로서의 일반적인 수요를 반영하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 수익률, 명도 난이도, 향후 개발 계획, 시장 상황 등 다각적인 분석을 통해 결정되어야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 형성되나, 본 물건의 특수성(내부 미확인, 임차인 정보 오류 가능성)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 면밀한 가격 분석 후 입찰가 결정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.