나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51747 [1] 서울특별시 은평구 구산동 308-83 미주빌라 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 서울지하철 6호선 ""구산역"" 북서측 인근에 위치하며 주위환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 다세대주택 중 4층 401호로서
외벽 : 몰탈위 수성페인트 등 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 등고대비 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

동남측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 308-83번지 미주빌라 가동 4층 401호에 소재한 다세대주택으로, 서울서부지방법원 2025타경51747 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 다세대주택 중 4층에 위치하며, 총 건축면적은 54.04㎡ (약 16.35평)입니다. 토지 지분은 30.44㎡ (약 9.21평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본 건의 감정가는 193,000,000원입니다.

1.1. 건물 상세 정보

건축물대장상 주소는 서울특별시 은평구 구산동 308-83번지이며, 도로명 주소는 서울특별시 은평구 서오릉로27길 32 (구산동)입니다. 건물명은 미주빌라(가동)이며, 사용승인일은 2003년 4월 23일입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 서울지하철 6호선 "구산역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다. 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건이 매우 양호한 편입니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 23일 접수된 연희신용협동조합의 근저당권 (채권금액 110,500,000원)입니다. 등기부상 확인되는 총 채권액은 152,329,721원이며, 이는 다음과 같습니다.

* 연희신용협동조합 근저당: 110,500,000원 (말소기준권리)

* 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당: 26,000,000원

* 오케이저축은행 가압류: 15,829,721원 (서울서부지방법원 가압류 결정 2025카단53212)

* 연희신용협동조합 임의경매개시결정: 75,000,000원 (본건 경매 개시)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 인수 부담 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 사용 조건 등)은 확인되지 않아, 물건 명세서 및 관련 서류를 통해 상세 내용을 반드시 파악하고 입찰에 임해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

본건은 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있으나, 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

4.1. 주변 시세 정보

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 4일, 구산동 147-18번지 "리치빌"(2013년 건축, 5층, 전용면적 24.74㎡)이 88,000,000원에 거래되었습니다. (약 356만원/㎡)

* 2026년 5월 1일, 구산동 355-7번지 "금당빌라"(1991년 건축, 1층, 전용면적 37.02㎡)가 115,000,000원에 거래되었습니다. (약 310만원/㎡)

4.2. 시세 적정성 판단

본건은 2003년 사용승인된 건물로, 비교 사례 중 1991년식 금당빌라보다는 건축 연도가 젊고, 2013년식 리치빌보다는 오래되었습니다. 면적은 54.04㎡로, 금당빌라(37.02㎡)보다는 크고 리치빌(24.74㎡)보다 훨씬 큽니다.

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세를 고려할 때, 평당 약 310만원에서 356만원 수준으로 추정됩니다. 본건 면적(54.04㎡)에 이를 적용하면 약 1억 6,750만원에서 1억 9,240만원 범위로 계산됩니다. 감정가 1억 9,300만원은 최근 시세의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품, 생필품 구매 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 지하철 6호선 구산역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내로의 이동이 용이합니다. 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 성격, 범위, 존속 기간 등에 따라 건물 이용에 제약이 발생하거나 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 함께 상세 조사를 진행해야 합니다.

* 건축 연도: 2003년 사용승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 주요 설비 교체 등 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 건축 행위 등 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정되므로, 명도 관련 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 환경이 안정된 지역에 자리한 다세대주택입니다. 감정가는 1억 9,300만원으로, 유사 물건 시세 분석 결과와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 확인되나, '지상권'이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하고 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역 접근성이 우수하여 교통 편리.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 실거주 목적에 적합.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없어 잔금 납부 및 명도 진행 용이.

* 지역 개발 잠재력: 은평구 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 193,000,000원

최근 거래 시세 분석 (평당 약 310만원~356만원) 및 본건 면적(54.04㎡) 적용 시 예상가 범위: 약 1억 6,750만원 ~ 1억 9,240만원.

감정가(1억 9,300만원)는 시세 상단에 위치하며, '지상권'이라는 미확인 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 80~85% 수준: 약 1억 5,440만원 ~ 1억 6,390만원

* 리스크 해소 및 시세 상단 고려 시: 약 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원

종합적인 판단 하에, 잠재적 리스크에 대한 명확한 확인과 시세 변동 가능성을 고려하여, 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.