나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51853 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ‘길동역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 강동역(지하철 5호선) 및 길동역(지하철 5호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상20층 건 내 제5층 제507호로서
(사용승인일 : 2014.10.06)
외 벽 : 석재붙임마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공동주택, 업무시설, 제1*2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51853 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 5층507호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

* 건물면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

* 감정가: 119,000,000원

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상20층 건 내 제5층 제507호

* 사용승인일: 2014년 10월 6일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 길동 소재 ‘길동역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 강동역(지하철 5호선) 및 길동역(지하철 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공동주택, 업무시설, 제1*2종근린생활시설)로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 대상물건의 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51853) (2025.07.30 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사(양 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 18일

* 확정일자: 2020년 11월 5일

* 배당신고일자: 2024년 8월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 을구 3번: 주택임차권, 양현지, 권리금액: 125,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2020-12-18, 확정일자: 2020-11-05

* 권리분석 요약: 상기 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 확인되며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 주변에 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 임대 현황: 임대 미상으로, 현 시점의 구체적인 임대 현황 파악이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역 및 강동역 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 가능성: 물건명세서상 '을구 3번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 기재가 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 만약 배당 절차에서 변동이 발생하여 임차 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 인수하게 될 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

* 소형 면적의 환금성: 17.69㎡의 소형 오피스텔로, 향후 매각 시 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 확인 불가: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 길동역 및 강동역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2014년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 주요 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 물건명세서의 내용은 매수인이 보증금을 인수할 수도 있음을 시사합니다. 이러한 불확실성은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 및 강동역 접근성이 우수합니다.

* 강동구 지역 개발: 강동구 일대의 지속적인 개발 계획은 장기적인 부동산 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 7월 15일 거래: 9,500만원 (17.69㎡)

* 2025년 11월 29일 거래: 9,200만원 (17.69㎡)

* 2025년 10월 20일 거래: 9,800만원 (17.69㎡)

* 시세 평균: 약 9,500만원

* 감정가: 119,000,000원

* 고려사항: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하여, 임차인 인수 리스크가 낮다고 가정할 경우, 최근 매매 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원 (1억원)

* 추가 참고: 상기 예상 입찰가는 임차인 인수 리스크가 없다는 가정하에 산정된 것이며, 실제 인수 여부에 따라 총 실투자금액이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.