나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51761 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이혀 ㄴ감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지전문대학"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트, 교육시설, 종교시설, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링클러, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약 25~30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인
관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권설정등기 되어 있음.(임차보증금 금264,000,000원)
②기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51761 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적: 32.70㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치하며, 명지전문대학 남측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 교육시설, 종교시설, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 07월 30일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑11)입니다.

이하 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (이영길 외 1명)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (사형택)

* 을3: 주택임차권 (선서진, 임차보증금 264,000,000원) - 인수 대상

* 갑9: 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑10: 압류 (서초세무서장)

* 갑11: 강제경매 (한국주택금융공사)

총 등기부채권액은 1,543,000,000원입니다.

주요 권리 분석 사항:

* 대항력 있는 임차인 선서진 씨가 존재하며, 해당 임차권(을3)은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인의 보증금은 총 264,000,000원이며, 1차 보증금 247,000,000원(확정일자 2020-01-13)과 2차 증액분 17,000,000원(확정일자 2022-02-03)으로 구성됩니다.

* 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 문구가 있습니다. 이는 임차인의 보증금 전액이 경매 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분은 법원의 예상 배당액을 반영한 것으로 보이나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 명세서상 인수 문구를 반드시 유념해야 합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 대학가 인근에 위치하여 학생 및 관련 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변의 주거 및 상업 시설과의 연계성을 통해 안정적인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 14층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 기계식 주차장 등 현대적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

최신 건축물은 아니지만(사용승인 2019년), 일반적인 오피스텔로서의 기능과 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 264,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

물건의 전체 부채 총액이 1,543,000,000원으로 매우 높아, 법원의 배당 능력을 신중히 고려해야 합니다.

다만, 일반적으로 이러한 규모의 채무가 있는 경우, 법원에서는 임차인 보증금 변제를 우선적으로 고려하는 경향이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 준수한 입지에 위치한 오피스텔로, 통상적인 주거 및 업무 기능 수행이 가능합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금은 투자의 핵심 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰자는 임차인 보증금 전액이 경매를 통해 변제될 것으로 예상하고 입찰에 참여해야 하며, 만약 일부라도 인수하게 된다면 투자 계획에 큰 차질이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서대문구라는 지리적 이점과 대학가 인근이라는 특성을 가집니다.

* 오피스텔은 소규모 투자로 접근이 용이한 상품 중 하나입니다.

* 권리 분석상 명확한 말소기준권리가 존재하여, 임차권 외에는 매각으로 소멸되는 권리들이 대부분입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 법원의 감정평가액 280,000,000원을 기준으로 현 시세가 형성되었다고 가정합니다.

본 건의 가장 큰 변수는 인수해야 할 가능성이 있는 임차인의 보증금 264,000,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 이론적으로 매수인이 부담할 수 있는 최대 금액은 물건의 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 됩니다.

따라서, 현재 시세(감정가 기준) 280,000,000원에서 인수 보증금 264,000,000원을 제외하면, 이론적인 최대 입찰가는 16,000,000원 수준이 됩니다. 이는 임차인 보증금을 전액 낙찰자가 부담해야 하는 최악의 시나리오를 가정한 것이며, 실제 경매에서는 매우 낮은 금액입니다.

하지만, 법원이 임차인 보증금을 전액 배당할 가능성도 존재하므로, 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 추가 비용은 경매 배당 결과에 따라 달라집니다.

그럼에도 불구하고, 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시장 상황 및 물건의 위험 요소를 감안하여, 감정가의 70% 수준인 약 196,000,000원을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

이는 낙찰자가 임차 보증금 전액을 인수하지 않는다는 가정 하에, 물건의 가치 대비 합리적인 수준의 투자를 목표로 하는 금액입니다.

최종 입찰가는 본 물건의 실제 시장 가치, 경매 당일의 경쟁 상황, 그리고 임차 보증금의 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.