나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11326 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 831-12 가원홈타운 제씨동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2021-06-02)

외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택단지형다세대로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금375,000,000원
임대차계약일자 : 2021년7월18일
임차권자 : 박선희

물건 비고

임차인 박선희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11326 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 831-12 가원홈타운 제C동 제5층 제501호

건물 사용승인일: 2021년 06월 02일

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

감정가: 407,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

토지지분: 20.385㎡ (약 6.17평)

건물면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

건물지분: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항: 임차인 박선희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있음. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있음. 특히 공항 관련 지구 지정으로 인해 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김정민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-17

대항력: 없음

비고: 향후 전입 예정으로 보이며, 현재 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박선희 임차권 승계)

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

확정일자: 2021-08-18

배당신고일자: 2023-07-11

대항력: 없음

권리분석: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 박선희의 보증금반환채권을 승계하였으며, 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. 배당신고가 되어 있으므로 배당을 통해 보증금 우선변제 가능성이 있으나, 잔액 발생 시 매수인이 인수하지 않도록 주의사항에 명시되어 있음.

* 임차인: 장진만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

권리분석: 장진만 임차인은 전입일자 기준으로 대항력을 갖추고 있음. 보증금이 0원으로 명시되어 있어 재정적 부담은 없을 수 있으나, 점유권을 바탕으로 명도에 어려움이 발생할 수 있는 리스크 요인임. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요함.

3.2. 말소기준권리

갑6. 영등포세무서장 압류 (2023-06-01)

3.3. 인수되는 권리

주의사항 및 임차인 현황에 따라, 장진만 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있으나, 보증금 인수 부담은 0원으로 예상됨. 주택도시보증공사 관련 권리는 매각 조건에 따라 말소될 예정임.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 다세대주택이 밀집한 일반 주거지역에 속함.

* 근린생활시설: 단지 내 또는 주변에 상가, 편의점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

* 교육시설: "서울신정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통 편의성: 버스 정류장이 근접해 있고, 차량 접근성이 좋음.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 시장 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 강서구의 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 주거 환경: 신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(장진만)의 명도 문제: 보증금이 0원이라도 점유 권리를 가진 임차인이므로, 명도 과정에서 협의가 필요하거나 지연될 수 있음.

* 높은 감정가 대비 낮은 시세: JSON 데이터상 최근 거래 사례의 가격이 감정가(407,000,000원) 및 임차 보증금(375,000,000원)에 비해 현저히 낮아, 시세와의 격차가 큰 편임. 이는 향후 매각 가격 결정에 영향을 줄 수 있음.

* 공항 관련 지역 제한: 중요시설물보호지구(공항) 지정으로 인한 항공기 소음, 고도 제한 등의 잠재적 영향이 있을 수 있음.

* 향후 전입 임차인(김정민): 2025년 3월 17일 전입 예정으로, 현재는 대항력이 없으나 향후 권리 변동 가능성에 유의해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 준신축(2021년 완공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됨. 권리 관계상 가장 큰 쟁점은 대항력을 갖춘 임차인 장진만 씨의 존재와 보증금 0원이라는 점임. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 중요할 것으로 보임. 주택도시보증공사 관련 내용은 매각 조건으로 정리될 예정이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮다는 점은 투자 시 고려해야 할 중요한 요소임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능함.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층에 어필할 수 있음.

* 가격 조정 가능성: 감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안하면, 협상 여지에 따라 메리트 있는 가격에 낙찰받을 수 있음.

* HUG 보증 관련 명확한 조건: HUG의 보증금 반환채권 포기 및 임차권 말소 조건은 매수인의 불확실성을 줄여줌.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 분석한 최근 매매 사례 중, 2019년 준공된 유사 면적(19.98㎡)의 건물이 216,000,000원에 거래된 것을 참고하였습니다. 이 경우, 해당 면적당 가격은 약 10,810,000원/㎡입니다. 본건의 건물 면적(33.88㎡)에 이를 적용하면 약 366,276,400원(33.88㎡ * 10,810,000원/㎡)으로 산출됩니다.

감정가(407,000,000원)와 비교 시, 제시된 시세가 현저히 낮으나, 본건은 2021년 준공으로 신축이라는 점을 감안하였습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(장진만)의 명도 리스크와 감정가 대비 시세 편차를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 360,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 88% 수준으로, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.