나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11221 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 공장, 소형 아파트, 도시형생활주택, 근린
생활시설 등이 혼재하는 업무 및 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층건 내
제3층 제311호로서(사용승인일: 2019.12.18),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링
클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔, 제1종근린생활시설,
자동차관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히;
도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면
구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11221 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제311호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6800만원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: SM 벨리체

준공년도: 2019년 12월 18일 (사용승인일)

건물 총 층수: 10층

해당 층수: 3층

총 호수: 121호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 공장, 소형 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다. 신안산선 신독산역(예정)과 독산역이 도보 또는 버스로 접근 가능합니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황 1:

* 임차인: BATKHUUBILGUUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-13

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황 2:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍승태)

* 보증금: 166,950,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-20

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 권리입니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11221) 등기부입니다.

* 총 등기부채권액: 166,950,000원

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(BATKHUUBILGUUN)이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주상복합, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 소형 오피스텔의 경우 7평(약 23㎡) 내외의 면적이 주를 이루고 있으며, 최근 실거래가 기록이 적으나 주변 유사 단지(SM 캐슬, SM 벨리체 등)의 경우 7평형(약 23㎡) 전세가 1억 5천만 원~2억 9천만 원 선에 형성되어 있습니다. 매매 시세는 1억 5천만 원에서 2억 1천만 원 이상까지 다양하게 분포하고 있으나, 본건과 유사한 소형 면적(17.66㎡)의 직접적인 매매 사례는 확인되지 않았습니다. 인근에 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 서울문성초등학교(약 0.4km), 한울중학교(약 0.6km) 등이 소재하여 교육환경 보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 롯데마트 맥스 금천점(약 260m), 홈플러스익스프레스 가산점(약 402m), 홈플러스 메가푸드마켓 금천점(약 451m) 등 다수의 마트와 편의시설이 근거리에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 신안산선 신독산역(예정)과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 환경: 신축 건물로 비교적 깔끔하며, 복층 구조로 공간 활용도가 높다는 입주민 후기가 있습니다. 다만, 소음 문제가 지적되기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: BATKHUUBILGUUN 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상으로 파악되어 인수 여부 및 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건이 변경되었으며, 매수인이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 HUG 관련 문제는 매수인에게 부담이 없을 수 있으나, 전체적인 임차인 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

* 작은 면적: 17.66㎡(약 5.34평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업 용도로는 적합할 수 있으나, 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 SM 벨리체 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 편리한 교통과 상업 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 등 관련 정보가 불분명하여 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 특별 매각조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 작은 면적임에도 불구하고 감정가가 1억 6800만원으로 책정된 점을 감안할 때, 임차인 리스크를 충분히 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 금천구의 입지: 서울이라는 지리적 이점을 가지고 있으며, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 시설 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 오피스 운영을 위한 수요가 있을 수 있습니다.

* 교통 호재: 신안산선 신독산역 개통 예정으로 미래 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6800만원입니다.

최근 유사 면적(약 7평)의 오피스텔 시세는 1억 5천만 원에서 2억 1천만 원 선으로 형성되어 있으나, 본건은 5.34평으로 면적이 더 작습니다.

대항력 있는 임차인 BATKHUUBILGUUN의 보증금 및 차임이 0원이나 임대관계가 미상이라는 점은 큰 리스크 요인입니다. 만약 해당 임차인이 보증금을 요구하며 명도를 거부할 경우, 명도 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경으로 HUG 관련 보증금 문제는 해결될 수 있습니다.

따라서, 이러한 불확실성과 면적의 제약을 감안할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 위험 부담 및 명도 가능성, 그리고 작은 면적을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

잠재적 인수 보증금(0원)을 제외한 입찰가를 고려 시, 약 1억 1,700만원 ~ 1억 3,400만원 수준에서 신중하게 검토할 것을 제안합니다. (감정가 1억 6800만원의 70% ~ 80%)

최종 입찰가는 법원 현황 조사, 현장 방문을 통한 정확한 임차인 정보 확인, 주변 시세 재확인 등 추가적인 정보를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.