나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11229 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-364 다온숲 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제2층 제204호로서,
외벽 : 석재붙임임마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 완경사의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 초록마을로24길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11229 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-364 다온숲 제2층 제204호 (신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로24길 28, 2층 204호)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 245,000,000 원

토지 면적: 22.27 ㎡ (약 6.74 평)

토지 지분: 22.271 ㎡ (약 6.74 평)

건물 면적: 25.30 ㎡ (약 7.65 평)

건물 지분: 25.3 ㎡ (약 7.65 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2020년 (준공 승인일 2020년 3월 20일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 초록마을로24길과 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 3일자 강서구청 압류 (갑6)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 토지이용계획 및 제한상태 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) - 성명: 하 (하수연)

* 보증금: 248,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 11월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 하지만 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건 매각'이라는 특수 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전: 2021년 4월 19일 이중봉

* 주택임차권: 2023년 11월 29일 하수연 (248,000,000원, 말소 예정)

* 압류/가압류: 강서구, 부천시, 국민건강보험공단, 의정부세무서장, 주택도시보증공사 (모두 말소 예정)

* 강제경매: 2025년 7월 28일 주택도시보증공사 (248,000,000원, 말소 기준 권리)

* 총 등기부 채권액: 268,000,000 원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울화일초등학교와 인접해 있습니다. (대형마트, 백화점 등은 차량 이동 필요)

* 최근 매매 사례 분석:

* M펠리체(830-5) (2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

* 한양(343-28) (2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월 255,000,000원 (약 474만원/㎡)

* 기린아트빌라(956-27) (1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월 169,000,000원 (약 411만원/㎡)

* 시세 분석: 본건은 2020년식 신축 다세대주택으로, 전용면적 25.30㎡ (약 7.65평)입니다. 최근 거래된 신축급 매물인 M펠리체(37.05㎡, 3억)의 평당 가격(약 810만원/㎡)을 기준으로 보수적으로 산정 시, 본건의 적정 시세는 약 20,500만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 245,000,000원 대비 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 서울화일초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주거 편의: 도시형생활주택으로 개별난방(도시가스), 승강기, 주차장, 기본적인 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 주변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 지하철역과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

* 기타: 본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항 시설 보호를 위한 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특수 조건: 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 문구는 일반적인 경매 물건과 달리 복잡한 법적 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 매수 후 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 높은 가격: 주변 실거래가 및 면적을 고려할 때 감정가가 높게 책정되어 있어, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 영향: 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음이나 비행 경로상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타 법적 제한: 토지이용계획 상의 규제 사항(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 소재한 2020년식 신축 도시형생활주택(다세대)으로, 비교적 양호한 입지와 최신 건축 연한을 자랑합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인(HUG)의 대항력 또한 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건' 등 특수 매각 조건이 명시되어 있어, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 1차 경매 유찰 가능성을 염두에 두어야 하며, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거지: 서울 강서구라는 입지와 일반 주거 지역으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 만큼, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 발전 잠재력: 주변 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000 원

* 최근 매매 시세:

* 2018년식 37.05㎡: 300,000,000 원 (약 810만원/㎡)

* 2000년식 53.84㎡: 255,000,000 원 (약 474만원/㎡)

* 1995년식 41.32㎡: 169,000,000 원 (약 411만원/㎡)

* 본건 면적 (25.30㎡) 및 신축 연식(2020년)을 고려할 때, M펠리체(2018년식)의 시세를 기준으로 약 205,000,000원 내외가 적정 시세로 판단됩니다.

* 감정가(245,000,000원)가 시세 대비 높으므로, 1차 경매 유찰 가능성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* HUG 관련 특수 매각 조건으로 인한 법적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000 원 ~ 200,000,000 원 범위 내에서 신중하게 결정하시길 권고드립니다. (이는 보증금 인수 금액이 없다고 가정한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 거쳐 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.