나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11210 [1] 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 ""서울가산초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 ""가산디지털단지역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제2층 제205호로서,
(사용승인일 : 2021-05-27)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장
설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항
시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-5
24-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금164,000,000원
임대차계약일자 : 2021년10월23일
임차권자 : 오설애

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11210 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제2층 제205호

건물명: 하이펠리스

용도: 오피스텔

감정가: 149,000,000원

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 4.723㎡

건물지분: 13.44㎡

1.3. 매각 대상 및 방식

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각방식: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전, 신탁 말소, 공유자 지분 이전(매매), 압류(강서세무서장, 보령세무서장), 가압류(주택도시보증공사) 등의 권리 변동이 있었습니다. 현재 최고가 말소기준권리는 2023년 3월 28일 접수된 강서세무서장의 압류입니다. 이에 따라 해당 압류 및 그 이후의 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 임차인 오 씨가 보증금 164,000,000원에 임대차 계약을 체결한 것으로 확인됩니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2021년 10월 28일이며, 배당신고일자는 2023년 11월 7일입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차권자로 등기되어 있으며, 특이사항으로 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 특별 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2023-03-28)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1구 주택임차권(오설애, 164,000,000원), 갑6 압류(강서세무서장), 갑7 가압류(주택도시보증공사), 갑8 압류(보령세무서장), 갑9 강제경매(주택도시보증공사) 등 모두 소멸됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리: 특별한 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 정보 없음)

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금에 대해 추가적인 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지와 인접하여 오피스, 상가, 주거 시설이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 가산디지털단지역 주변은 교통 요충지로서 많은 유동인구를 바탕으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 2월 21일 동일 건물인 하이펠리스에서 전용면적 24.84㎡(약 7.52평) 오피스텔이 230,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

이 거래 사례를 기준으로 본건의 실제 면적(13.44㎡)에 적용하여 환산 시, 1㎡당 약 9,259,259원의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 149,000,000원으로, 13.44㎡ 기준 1㎡당 약 11,086,309원에 해당합니다. 이는 최근 거래 사례의 1㎡당 시세보다 높은 수준입니다.

4.3. 시세 동향

본건은 신축 오피스텔로서 건물 자체의 노후도가 낮으며, 가산디지털단지역의 직주근접성과 교통 편리성 덕분에 꾸준한 수요가 예상됩니다. 전월세 시세는 최근 거래된 매매가 수준을 고려할 때, 100만원 내외의 월세 혹은 16,000만원 내외의 전세가 형성될 것으로 보입니다. (정확한 시세는 별도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 대형 쇼핑몰, 문화 시설 등도 차량 이용 시 접근이 용이합니다.

5.3. 교육시설

본건 서측 인근에 서울가산초등학교가 소재하여 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인의 대항력이 없으며, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 권리관계 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 존재하므로, 향후 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성은 고려해야 합니다. 다만, 가산디지털단지 역세권 오피스텔의 경우 상대적으로 수요가 꾸준하여 큰 폭의 하락 위험은 제한적일 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 용도가 '업무시설'로 표기되어 있으나, '오피스텔, 아파트, 근린생활시설' 등으로 복합 사용되고 있습니다. 해당 물건의 정확한 이용 현황 및 내부 구조를 확인해야 합니다. (제공된 정보상 내부구조도 참조 필요)

가산동 143-3번지 주변으로는 대규모 산업단지와 상업시설이 밀집해 있어 소음이나 교통 체증 등의 주거 환경 관련 불편함이 있을 수 있습니다. 그러나 인근에 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히 임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계가 매우 깨끗하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 분석했을 때, 면적 차이를 고려하더라도 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지: 풍부한 유동인구 및 직주근접성으로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 컨디션 우수, 유지보수 비용 절감 효과.

* 깨끗한 권리관계: 인수되는 임차 보증금 및 대항력 있는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 과정 용이.

* 안정적인 임대 수익 기대: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 임대료 책정 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다.

최근 동일 건물(하이펠리스) 내 전용면적 24.84㎡(약 7.52평) 오피스텔이 2025년 2월 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 1㎡당 시세를 약 9,259,259원으로 산정할 수 있습니다.

본건의 등록된 면적은 13.44㎡(약 4.07평)이므로, 이 시세를 적용하면 예상 가치는 약 124,400,000원 수준입니다.

감정가는 149,000,000원으로, 1㎡당 약 11,086,309원에 해당하며, 이는 산정된 시장 시세보다 높은 편입니다.

임차인의 대항력 부재 및 특별 매각 조건으로 인해 인수 부담이 없음을 고려할 때, 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 시장 시세(약 124,400,000원)와 감정가(149,000,000원) 사이에서, 본건의 경쟁력과 낙찰 가능성을 고려하여 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 입찰하는 것을 권유합니다.

다만, 경매 진행 시 응찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.