나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11190 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""경인중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 ""개봉역""이 존재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 2020.04.28)

외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 일단의 사다리형 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 공히,
도시지역 , 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11190 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물명: 하임빌

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 층수: 3층 (해당층), 총 6층

* 전용면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

* 토지면적: 19.42㎡ (약 5.88평)

* 토지지분: 19.42㎡ (약 5.88평)

* 감정가: 273,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 "개봉역"이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 13일자 구로구(서울특별시)의 압류(갑3)입니다.

* 소유권 보존: 2020년 5월 6일 유동식 외 3명 명의로 등기되었습니다 (갑1).

* 공유자 전원 지분 이전: 2022년 3월 23일 연경호에게 매매로 이전되었습니다 (갑2).

* 주택임차권: 2024년 1월 9일 홍승표 명의로 등기되었으며, 보증금 287,000,000원, 전입일자 2021년 12월 23일, 확정일자 2021년 12월 3일입니다 (을4). 본 건은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 개시결정: 2025년 7월 25일 채권자 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다 (갑4).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 23일

* 확정일자: 2021년 12월 3일

* 배당신고일자: 2024년 1월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 특별매각조건: 본 물건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기는 말소됩니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 개봉동 지역은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지는 두 필지가 일단의 사다리형으로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 경인중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 개봉역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 및 주변 반경 내 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않는다는 점은 장점이나, 이러한 조건이 붙는 배경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 담보 설정된 다른 부동산의 경매 진행 상황 등이 본 건의 최종 낙찰가나 절차에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 도시형생활주택(단지형다세대주택): 일반 아파트에 비해 관리 주체나 주차, 커뮤니티 시설 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울시 구로구 개봉동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택입니다.

* 지하철 1호선 개봉역 이용이 가능한 교통 요지로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 감정가(273,000,000원)와 주변 시세 비교 시 가격 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 4월 28일 사용승인된 신축 건물로, 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 소멸: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 외에는 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 서울 시내 위치: 수도권 핵심 지역인 서울에 소재하여 환금성 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개봉역 인접: 지하철 1호선 개봉역을 통한 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래 사례 1: 전용면적 72.48㎡, 2012년 준공, 220,000,000원 (약 3,035,300원/㎡)

* 2026년 3월 거래 사례 2: 전용면적 44.64㎡, 2002년 준공, 175,000,000원 (약 3,919,000원/㎡)

* (참고: 1986년 준공, 53.37㎡, 100,000,000원 거래는 시세와의 괴리가 커 일반적 비교 기준으로 삼기 어렵습니다.)

본건은 전용면적 32.56㎡로, 2020년에 준공된 신축 건물입니다. 가장 유사한 비교 대상인 2002년 준공된 44.64㎡ 건물(SKYVILLE)의 거래가(약 391.9만원/㎡)를 기준으로, 신축 프리미엄을 고려하여 평당 가격을 추정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 273,000,000원으로, 평당 약 838만원 수준으로 산정되어 최근 시세 정보와의 괴리가 상당합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 차이일 수 있으나, 실질적인 시장 가격과의 차이가 크므로 주의가 필요합니다.

* 예상 입찰가:

감정가(273,000,000원)와 주변 시세(약 140,000,000원 ~ 160,000,000원) 간의 큰 격차를 고려할 때, 투자자는 본건의 실제 시장 가치와 권리 분석 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 감정가 대비 낮은 시세는 유찰 가능성 또는 추가적인 가격 하락 후 재매각 가능성을 시사합니다.

신축 건물의 장점과 서울 시내 위치, 양호한 교통 여건 등을 고려하되, 시세와의 괴리를 감안하여 160,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 하단 범위는 최근 시세와 신축 가치를 반영한 보수적 접근이며, 상단 범위는 감정가 대비 할인율을 고려한 가격대입니다. 실제 입찰 시에는 동종 물건의 거래 동향, 경매 참여 경쟁자 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.