나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11198 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하는 지하철 9호선 '염창역' 북동측 인근에
소재하며, 주위는 주로 오피스텔, 업무용부동산, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며
제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 지하철 9호선 염창역 및 노선버스정류장이
소재하는 등 제반 교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 11층 건물 내 제8층 제803호로서,
(사용승인 : 2022.01.11.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관
관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2023년 8월 9일 접수, 임차보증금 금 399,000,000원)
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11198 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제803호

건물명: 루미온

건축물용도: 오피스텔

건축년도: 2022년 1월 11일

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

감정가: 379,000,000원

최근 실거래가: 359,000,000원 (2023년 11월, 직거래)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, 지하철 9호선 '염창역' 북동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 주로 오피스텔, 업무용 부동산, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 9호선 염창역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.07.25 접수)입니다.

소유권 이전 및 신탁 관련 등기가 존재하나, 경매 절차에 따라 촉탁 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2023.08.09 접수, 임차보증금 399,000,000원)가 존재합니다.

임차인 정보:

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 399,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 배당신고일자: 2023년 8월 9일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 그 외 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 본 물건 취득 시 임차인의 보증금(399,000,000원)을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인이 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 매수인의 법적 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

본 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주위에는 업무용 부동산 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 시세 동향

최근 동일 건물 4층(전용 29.96㎡)의 직거래 사례가 2023년 11월에 359,000,000원에 있었습니다.

본 물건의 감정가는 379,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 시세 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

신축 건물(2022년 준공)임을 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 편의시설(근린생활시설)이 위치하여 생활의 편리성이 확보될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 직주근접성이 용이한 환경입니다.

주변 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임차인의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있고, 특별 매각 조건으로 보증금 인수 의무가 없으나, 권리 관계 해석 시 주의가 필요합니다. HUG의 인수조건 변경 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행되는지 확인해야 합니다.

6.2. 부동산 시장 리스크

일반적인 부동산 시장 침체 가능성 및 금리 변동에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획법상의 제한사항이 존재하나, 일반적인 오피스텔 용도로 활용 시 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

해당 지역에 인근에서 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 강서구 염창동 소재 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

경매 절차상 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다.

최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때, 적정 수준의 입찰가 산정이 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 준공)

* 편리한 교통 여건 (9호선 염창역 역세권)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, 특별매각조건)

* 명확한 말소기준권리

* 향후 임대수익 및 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(359,000,000원)와 감정가(379,000,000원)를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 350,000,000원에서 370,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법원 명세서 및 기타 서류를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.