나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51759 [1] 서울특별시 은평구 신사동 11-22 연세아파트 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""덕산중학교"" 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대 임.

교통상황

본건 까지 차량 진출입 가능하며, 동측 인근으로 지나는 갈현로변에 버스정류장이 소재하고 있어 교통환경은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물(사용승인: 2002.12.26) 내 4층 401호로서 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 임

이용상태

아파트(방3, 거실, 식당겸 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임

설비내역

상하수도시설에 의한 기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51759 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 11-22 연세아파트 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 466,000,000원

구조: 철근콘크리트조, 지하 1층, 지상 5층 건물 내 4층 401호 (사용승인: 2002.12.26)

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.14㎡ (약 12.14평)

토지 지분: 40.14㎡ (약 12.14평)

건물면적 (전용면적): 84.10㎡ (약 25.44평)

건물 지분: 84.098㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, "덕산중학교" 인근입니다. 주변은 소규모 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능합니다. 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

동측 인근 갈현로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 교통 환경은 무난한 편입니다. 새절역이 인근에 위치해 있으며, 이를 통해 지하철 6호선 이용이 가능합니다.

2.3. 편의시설 및 주변 환경

주변에 소규모 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재되어 있으며, 주택가로서의 특징을 보입니다.

하나로마트 신사점, 대림시장 등이 인근에 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 교육시설

본건은 덕산중학교 인근에 위치하며, 서울상신초등학교, 서울서신초등학교, 상신중학교, 숭실중학교 등이 주변에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 '지상권개요'에 대한 정보는 기재되어 있지 않으며, 특별히 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리인 을14 근저당권 (2023.04.05, 수협엔피엘대부주식회사, 360,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

기타 권리로는 소유권 보존 (박상훈 외 1명) 및 공유자 지분 이전 (이명옥) 등기 등이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건이 위치한 신사동 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 정비된 주택가입니다.

4.2. 상업 시설 접근성

인근 갈현로변 및 새절역 주변으로 상업 시설이 발달해 있으며, 하나로마트, 대림시장 등 생필품 구매를 위한 시설이 존재합니다.

4.3. 개발 가능성

신사동 일대는 개발이 덜 된 지역으로 언급되기도 하나, 연신내역 GTX 개통 등 지역 개발 호재가 있는 지역과 인접해 있어 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트입니다.

기본적인 급배수, 난방, 도시가스 설비 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 환경

덕산중학교와 인접하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

단지 주변으로 산책로가 잘 조성되어 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건물 신축 시 용도 및 높이 제한이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당되어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2002년 사용승인을 받은 건물로, 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 고려가 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 덕산중학교와 인접해 있으며, 주변 편의시설 이용도 용이합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 확인할 수 있습니다. 다만, 건물 노후화 가능성과 토지 이용계획상 용도 제한 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 은평구 신사동의 주거 지역 내 위치

* 덕산중학교 인근으로 교육 환경 양호

* 새절역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 편리

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸되는 깨끗한 권리 관계

* 주변 개발 가능성 및 생활 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 466,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적대의 아파트 거래 사례가 확인되나, 직접적인 최신 실거래가 데이터는 제한적이었습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~100% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 현황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임장 활동을 통한 물건 상태 확인, 동일 물건의 추가 경매 진행 여부 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다.

인수 보증금 합계 0원을 고려하여, 상기 감정가를 기준으로 잠재적 가치를 판단하여 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.