나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11109 [1] 서울특별시 구로구 오류동 37-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철1호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선("오류동역")이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접 도로 및 대지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 은행, 점포의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로서 외부 : 석재붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등, 내부 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

지층, 1층, 2층은 현황 공실이며, 3층은 서울오류시장정비사업조합의 사무실로 이용중임. (제시외 목록 조사시 지층 : 공실, 1층 : 마트, 2층 : 선거사무실, 3층 : 정비사업조합)

설비내역

기본적인 급배수설비, 화재설비, 지층 배수 펌프 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 기호 ㉠ ~ ㉤(건물개황도 참조)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 3층은 서울오류시장정비사업조합의 사무실로 이용중이나 지층, 1층, 2층은 현황 공실로 임대관계 확인이 어려운바 경매 진행시 재 확인 하시기 바랍니다. (제시외 목록 조사시 1층: 마트, 2층: 선거사무실로 이용중임.)

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물 및 수목 5주 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11109 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 37-5

용도: 근린시설 (건축물 현황상 업무시설, 은행, 점포)

감정가: 9,235,976,000원

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 632.31㎡ (약 191.3평)

건물 제시외면적: 18.63㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: -일괄매각

-제시외건물 및 수목 5주 포함 (감정가 3,378,400원)

-건축물 현황상 3층 건물 (지하 1층 포함)

-3층 외 지층, 1층, 2층은 현재 공실 상태

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류동역(지하철 1호선) 북측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건은 남측으로 넓은 대로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 시장정비구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선입니다.

특히, 교육환경보호구역에 해당하므로 반드시 남부교육청에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 서울오류시장정비사업조합

보증금: 10,000,000원

차임: 814,000원

전입일자: 2024-03-14

대항력: 없음

- 임차인: 주식회사프라노코리아

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-19

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계

0원

* 등기부 요약

본 건의 말소기준권리인 주식회사대한채권관리대부의 근저당권(2021.04.16. 접수, 6,600,000,000원) 및 이후 설정된 모든 권리(근저당권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

토지 등기부채권 총액: 8,300,000,000원

건물 등기부채권 총액: 7,000,000,000원

4. 상권분석

* 오류동역 역세권 상권

본 상권은 수도권 지하철 1호선 오류동역을 중심으로 형성된 지역 역세권입니다.

* 배후 수요

상권을 중심으로 오류 1, 2동 일대에 아파트, 다세대주택 등 약 2만 7천여 세대의 두터운 배후 주거지가 형성되어 있습니다.

* 주요 업종

은행, 안경점, 약국, 의류, 판매점, 이동통신, 음식점 등 주거민을 대상으로 한 업종이 다양하게 분포하며, 특히 오류시장 대로변은 주부들의 방문이 활발하여 의류, 잡화 등 패션 관련 업종이 강세를 보입니다.

* 시장과의 시너지

오류동에는 과거 지역 상권의 중심이었던 오류시장이 있으나, 현재는 30여 개 점포만이 명맥을 유지하고 있습니다. 최근에는 '오류버들시장'이라는 이름으로 로컬브랜드 상권 육성 사업에 선정되어 지역 주민들의 생활 밀착형 상권으로 발전하고 있습니다.

* 주변 개발

구로구 오류동은 서울의 주요 업무 단지인 G밸리(구로디지털단지, 구로구청 인근)와 인접하여 지가 상승 및 개발 압력을 받고 있으며, 향후 개발 계획에 따른 수혜가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

오류동역(지하철 1호선)을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 경인로, 남부순환로 등 주요 도로망과 인접하여 차량 이동도 편리합니다.

* 편의시설

올리브영, 다이소 등 일반적인 편의시설이 오류동역 인근에 위치해 있으며, 오류시장과 같은 재래시장도 근거리에 있습니다.

* 주거환경

다세대주택 및 아파트 단지가 배후지로 형성되어 있어 주거 관련 수요가 꾸준히 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 교육환경보호구역

본건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 주변 교육 시설과의 관계 및 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 공실

현재 3층을 제외한 지층, 1층, 2층이 공실 상태로, 향후 임대 수익 확보를 위한 적극적인 임대 마케팅 및 관리가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목

매각 대상에 포함된 제시외 건물(감정가 3,378,400원) 및 수목 5주에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 지역 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 명확히 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 구로구 및 광명시 간의 '환경빅딜' 사례가 있었던 점(쓰레기 소각장, 하수처리장 상호 이용)을 고려할 때, 지역 내 혐오시설 설치 관련 이슈가 잠재적으로 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치한 근린시설(은행, 점포)로서, 탄탄한 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권 기능을 유지하고 있습니다. 또한, G밸리와의 인접성으로 인해 향후 지역 발전 가능성도 지니고 있습니다. 권리 관계는 임의경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 현재 건물 일부 층의 공실 상태와 교육환경보호구역 등 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 대규모 주거 단지는 상업시설의 꾸준한 임대 수요를 보장합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 향후 발전 가능성: 구로 G밸리와의 인접성으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 9,235,976,000원입니다. 현재 권리 관계가 명확하고 인수 보증금이 없다는 점, 상권의 안정성 및 지역 개발 가능성을 고려할 때, 시장 상황 및 유찰 횟수에 따라 감정가 이하부터 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 공실 및 교육환경보호구역 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 목표로 하되, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.