나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경617 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""등촌중학교"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 임야, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주변환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지 초입까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 완경사지에 위치하는 기호 1) 사다리형 및 기호 2) 삼각형 토지로 자연림 및 일부 무허가 건축물-주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3.5m 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도시자연공원구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 비오톱1등급(저촉) 임.

제시목록 외의 물건

기호 1), 2) 토지 지상에 제시 외 건물이 소재하며, 기호 2) 토지의 인접 토지 내 지상 건축물의 침범 가능성이 있어, 이에 따른 토지이용에 제한을 받는 정도를 감안할 경우의 토지가액을 감정평가명세표상 비고란에 표기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-지상에 위치하는 무허가 건축물에 대한 임대관계는 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경617 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 산48-5

용도: 임야

토지면적: 2,373.00㎡ (약 718평)

토지지분: 2,373㎡ (약 718평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물지분: 0㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

2.3. 감정가

감정가: 1,103,445,000원

3. 입지조건

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 북서측 인근에 위치하는 임야로서, 주변은 임야, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

4.2. 교통상황

대상 토지 초입까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

4.3. 도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 3.5m 도로에 연결되어 있습니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

6.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 7월 28일 접수된 강재만 근저당권(300,000,000원)입니다.

본 경매개시결정 등기(2025타경617)는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 300,000,000원

6.2. 임차인 현황

* GS칼텍스: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 서종만: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-27, 대항력 없음.

* 조경화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2001-04-10, 대항력 없음.

* 조영자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2002-10-15, 대항력 없음.

* 한기연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1968-10-20, 대항력 없음.

* 허평일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-06-26, 대항력 없음.

6.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

6.4. 권리분석 특이사항

* '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 물건 정보에 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 표시되어 있어 정보의 불일치가 존재합니다. 이는 실제 현장 조사 및 권리관계 확인 시 반드시 재확인이 필요한 중대한 사항입니다.

* 토지 지상에 타인 소유의 무허가 건축물(주택)이 존재하며, 이에 따른 법정지상권 성립 여지를 가지고 있습니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 기호 2) 토지의 인접 토지 내 건축물 침범 가능성이 언급되어, 이는 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지상 무허가 건축물에 대한 임대 관계가 '임대미상'으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 상권분석

8. 상권분석

본 건은 임야 지역에 위치하며, 주변에 주거 시설(다세대, 단독, 아파트)과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 뚜렷한 중심 상권이라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상권으로 형성될 가능성이 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 심층적인 상권 분석에 한계가 있습니다.

9. 생활정보

10. 생활정보

* 주변 주요 시설: "등촌중학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 임야와 주택 밀집 지역, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경과 자연 환경이 조화롭게 나타납니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 이는 추가적인 현장 조사 및 상세 지도 검색을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토지 지상에 타인 소유의 무허가 건축물이 존재하여 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 발생하며 이는 본 물건의 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 정보 불일치: '대항력있는임차인'이라는 정보와 실제 임차인 현황의 '대항력 없음' 표시 간의 명확한 불일치가 존재하여, 실제 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

* 건축물 침범 가능성: 기호 2) 토지가 인접 토지 내 건축물과 침범할 가능성이 있어, 토지 이용 및 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도시자연공원구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. (예: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 비오톱1등급 등)

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 임야로서, 감정가는 약 11억원입니다. 주변에 주거 시설과 임야가 혼재되어 있으나, 토지 지상의 무허가 건축물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 임차인 정보의 명확한 불일치, 건축물 침범 가능성 등 다수의 법적, 사실적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들은 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 매우 중요하며, 철저한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 주변이 개발 가능한 주거지 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 토지 면적이 넓어 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다.

* (단, 현재는 위에서 언급된 다수의 리스크로 인해 명확한 투자 포인트 제시가 어렵습니다. 리스크 해소 및 개발 가능성 확인 시 투자 가치 부각 가능.)

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 토지 자체의 감정가(1,103,445,000원)를 기준으로 하되, 제시된 다수의 리스크(법정지상권, 임차인 정보 불일치, 건축물 침범, 개발 제한 등)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 리스크 분석 결과와 현장 조사 내용을 바탕으로, 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가격을 고려할 수 있으나, 법정지상권 등 주요 리스크가 해소되지 않거나 예상치 못한 추가 부담이 발생할 경우, 입찰가격을 낮추거나 유찰을 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가의 자문과 상세한 현장 조사를 통한 추가 정보 확보가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.