나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11279 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""삼익아파트"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 ""세교예지안10차"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건(사용승인일: 2020.12.28)중 제8층 제801호로서

외 벽 : 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 세교예지안10차 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""세교예지안10차"" 남측으로 가산로3길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08 -27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰
등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11279 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

건물면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건물 준공일: 2020년 12월 28일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "삼익아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 접근성은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태는 본건이 속한 "세교예지안10차" 남측으로 가산로3길이 소재합니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)이며, 채권액은 270,000,000원입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사세교원하우징 (2021-01-26)

* 소유권이전: 박향숙 (2021-05-14)

* 주택임차권: 이 (2023-06-14 말소, 270,000,000원, 전입 2021-05-20, 확정 2021-04-05)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-30 접수, 270,000,000원, 말소기준권리)

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025-07-30)보다 후순위의 권리인 주택임차권(이 )은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사 (보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-20, 확정 2021-04-05, 배당신고 2023-06-14, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가산동 일대는 준공업지역으로, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 가산디지털단지가 위치하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

상권 형성은 주위 환경에 따라 보통 수준입니다.

1.5. 생활정보

주위환경: 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성되어 있어 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통은 편리한 편입니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 제8층 제801호이며, 2020년 12월 28일에 사용승인되었습니다.

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, "세교예지안10차" 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

임대관례: 임대 상황은 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 매각으로 인한 권리소멸: 말소기준권리보다 후순위인 임차권(이 )은 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보로 진행되며, 임차인 및 임차권승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 이는 HUG가 보증금 반환에 대한 매수인의 책임을 면제하는 조건으로, 실제 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 정보: '이다혜'님의 임차권은 말소 예정이나, 임대차 계약 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력 없음 및 HUG의 포기 조건으로 인해 인수 부담은 없습니다.)

* 건물 노후도: 2020년 준공된 신축 건물이므로 직접적인 노후도 문제는 적으나, 향후 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 주변에 혐오시설의 직접적인 영향은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 2020년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물입니다.

강제경매로 진행되며 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 매각으로 소멸되어 인수하는 권리는 없습니다. HUG의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없는 점은 큰 장점입니다.

주변 환경은 업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

감정가 2억 7,200만원 대비 최근 주변 실거래가 추이를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태 양호 예상.

* 무잉수 권리: 모든 후순위 권리는 소멸되어 매수인이 인수할 권리가 없습니다.

* HUG 보증금 관련 조건: 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 미인수.

* 지역 개발 잠재력: 가산디지털단지 인근으로, 관련 산업 종사자들의 직주근접 수요 예상.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

주변 시세 분석:

최근 2026년 5월 실거래가 중,

- 성운쉐르빌 (29.89㎡, 2016년식, 4층): 213,000,000원 (약 713만원/㎡)

- 다온캐슬 (33.87㎡, 2018년식, 2층): 293,000,000원 (약 865만원/㎡)

본건은 26.80㎡, 2020년식, 8층으로, 주변 시세 대비 신축 및 고층이라는 장점이 있습니다.

하지만 비교 대상 물건들과 면적, 층수, 연식 등의 차이가 존재하므로 단순 비교는 어렵습니다.

감정가(272,000,000원)와 채권 최고액(270,000,000원)을 고려했을 때, 현 시세가 감정가보다 낮을 가능성도 있습니다.

주변 실거래가 범위를 고려하고, 신축 및 고층이라는 장점을 감안하여 본건의 적정 가치는 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 선으로 판단됩니다.

이에, 유찰 가능성 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최적 입찰가는 250,000,000원 수준에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.