나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103555 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1735 관악산휴먼시아 229동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난향동주민센터' 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제704호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사진 부정형 토지로서, 공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 사방지<사방사업법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 비오톱1등급(저촉)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103555 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1735 관악산휴먼시아 229동 7층704호

용도: 아파트

구분건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제704호

토지면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

토지지분: 44.146㎡ (약 13.36평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 32평형에 해당

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

1.3. 감정평가액

감정가: 730,000,000원 (7억 3천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난향동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 관악산휴먼시아 2단지

주소: 서울특별시 관악구 신림동 1735 (난곡로 55)

사용승인일: 2008년 3월 13일 (준공 19년차)

총 동수: 32개동

총 세대수: 2,265세대

주차대수: 세대당 1.22대 (총 2,772대)

최고층: 20층

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 소유권 변동은 2008년 5월 7일 소유권 보존(박상호) 후 2017년 10월 16일 소유권 이전(이주민)되었습니다.

말소기준권리는 2021년 5월 3일 접수된 농협손해보험주식회사의 근저당권(697,200,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,386,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

농협손해보험주식회사 근저당권 (2021.05.03.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-26

대항력: 없음

*주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 59.99㎡(약 18평형)은 2026년 7월 6억 2천 5백만원 ~ 6억 4천 5백만원 선에 거래되었습니다.

114. 7㎡(약 35평형)은 2026년 7월 8억 5백만원에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

본건 물건은 84.96㎡ (약 32평형, 전용면적 기준)에 해당하며, 이는 KB부동산 및 관련 시세 정보에 따르면 34평형(84.97㎡)의 시세가 2026년 8월 기준 7억 3천 5백만원 (최근 실거래가) ~ 7억 4천 5백만원 (KB시세 일반가) 수준으로 파악됩니다.

4.3. 현재 시세 반영

감정가 7억 3천만원은 현재 시장 가격 수준과 유사하거나 약간 낮은 편으로 평가됩니다. 유사 면적대의 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 약 7억 3천 5백만원 ~ 7억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 '난향동주민센터'가 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육시설이 있어 교육 환경은 보통 수준입니다. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않음)

5.3. 기타 생활 인프라

아파트 단지 내 기본적인 편의시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등)이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

특별한 물건 관련 리스크는 보고서 상 확인되지 않았습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로, 인수되는 권리에 대한 위험은 없습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 물건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 단지 규모 면에서 양호한 편입니다. 최근 실거래가 및 KB시세 기준으로 볼 때, 현재 시장 가격 수준과 감정가가 유사하게 형성되어 있어 가치 평가에 큰 무리는 없어 보입니다. 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 관악구 신림동에 위치한 역세권 아파트 (대중교통 접근성 보통)

* 84.96㎡ (약 32평형)의 실거주 및 투자 가치가 높은 면적

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 권리 인수 위험 없음

* 최근 실거래가 및 KB시세와 감정가가 유사하여 시장 가격 반영이 합리적인 편

* 단지 내 및 인근 생활 편의시설 양호

9. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 7억 3천만원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 7억 3천 5백만원 수준입니다. 경매 특성 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 7억 6천만원 (760,000,000원) 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현재 시장 가격보다 소폭 높은 금액으로, 경쟁 시 우선적으로 낙찰받기 위한 전략적 입찰가입니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.