나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103492 [1] 서울특별시 동작구 동작동 58-62 주건축물제1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 동작동 소재 '동작중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 학교 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 '이수역(지하철4호선 및 7호선)' 및 '동작역(지하철4호선)'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일자:2014.08.29.)

외벽 : 외장 타일 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 소화전설비 및 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 왕복 2차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2018-05-17)(7층이하), 중로3류(폭12m~15m)(2018-08-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103492 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동작구 동작동 58-62 주건축물제1동 4층401호 (도로명주소: 서울특별시 동작구 동작대로39가길 35)

1.3. 건물 용도

다세대주택

1.4. 건물 면적

53. 14㎡ (약 16.08평)

1.5. 토지 면적

29. 81㎡ (약 9.02평)

1.6. 감정가

456,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 사용승인일자

2014년 08월 29일

1.10. 건축물대장 주소

서울특별시 동작구 동작동 58-62번지 (신주소: 서울특별시 동작구 동작대로39가길 35)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 동작동 소재 '동작중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 학교 등이 주를 이루는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 4호선 및 7호선 이수역과 지하철 4호선 동작역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 신청 채권자

채권자: 김OO (제공 정보 기준)

경매 신청 채권자: 김희석 (등기부 요약 갑26 참조)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 소상공인시장진흥공단 가압류 (갑18, 접수일자: 2024-05-09)입니다.

3.3. 주요 권리 내역

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑18 소상공인시장진흥공단 가압류, 갑22 서울신용보증재단 가압류, 갑23 동작구 압류, 갑24 중소기업은행 가압류, 갑25 주식회사카카오뱅크 가압류, 갑26 김희석 강제경매, 갑27 금천세무서장 압류 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김희석

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 15일

* 배당신고일자: 2025년 09월 01일

* 대항력: 있음

3.5. 인수 보증금 합계 및 주의사항

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인(김희석)이 존재합니다. 김희석은 본 경매 사건의 신청 채권자이기도 하며, 보증금 4억원에 대한 전입/확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 그러나 경매 신청 채권자가 보증금을 회수하기 위해 적극적으로 배당받을 가능성이 매우 높아, 낙찰가에서 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다. 다만, 배당 절차에서 예상치 못한 변수 발생 시 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 법원에 비치된 매각물건명세서 상의 '인수되는 권리' 항목을 반드시 재확인해야 합니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본 물건은 주거지대 내에 위치하며, 인근에 학교 및 지하철역이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 대규모 상업지구보다는 주거 밀집 지역의 성격이 강합니다.

4.2. 유사 물건 매매 사례 분석

* 동작시티빌 (1997년 건축, 84.66㎡): 2025년 12월 64,400만원에 매매

* 삼성시티빌 (2002년 건축, 35.59㎡): 2026년 4월 50,000만원에 매매

* 조양그랜드맨션 (2002년 건축, 67.86㎡): 2026년 4월 86,500만원에 매매

최근 매매 사례들을 볼 때, 유사한 다세대주택들의 거래 가격은 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 차이를 보이고 있습니다. 본 물건(53.14㎡, 2014년 준공)은 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 이용 편의성

지하철 4호선 동작역 및 7호선 이수역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

단지 남동측 인근에 동작중학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의 시설

인근 지하철역 주변으로 형성된 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 인수 위험

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김희석(보증금 4억원)이 존재합니다. 비록 경매 신청 채권자로서 배당을 통한 보증금 회수가 예상되나, 배당받지 못할 경우 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. (매각물건명세서 확인 필수)

6.2. 기타 잠재적 리스크

주변에 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)이 검색되지 않아 직접적인 악영향은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 모든 부동산에는 잠재적 가치 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 동작동에 위치한 다세대주택으로, 2014년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 입지 조건이 우수합니다. 경매 신청 채권자인 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 감정가 대비 시세 경쟁력을 확보할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 동작구의 우수한 입지 조건

* 비교적 신축 건물 (2014년 사용승인)

* 편리한 대중교통 접근성 (이수역, 동작역 인접)

* 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있을 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (면적 대비 가치 평가)

본건 건물 면적은 53.14㎡ (약 16.08평)입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 35.59㎡(약 10.7평)가 5억원, 67.86㎡(약 20.5평)가 8억 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 2014년 준공된 53.14㎡ 면적을 고려할 때, 시세는 대략 6억원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 근거

감정가 4억 5,600만원은 현재 시세(약 6억원 추정) 대비 상당한 차이를 보이며, 이는 투자 메리트가 높을 수 있음을 시사합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 4억원이 배당을 통해 모두 회수된다는 전제 하에, 본건의 가치는 시세 대비 약 80~90% 수준에서 평가하는 것이 합리적입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

잠재적 리스크(배당 불확실성)를 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세 대비 가격 경쟁력을 확보하기 위한 전략적 입찰이 필요합니다.

추정 예상 입찰가는 5억 2천만원 ~ 5억 6천만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

주의 문구: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석을 기반으로 산정된 것으로, 실제 낙찰가는 법원 경매 절차, 입찰 경쟁률, 현장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 김희석의 보증금 중 일부라도 배당받지 못하고 인수하게 될 경우, 입찰가 재산정이 필요합니다. 따라서 최종 입찰 결정 전, 반드시 최신 매각물건명세서를 확인하고 권리 분석을 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.