나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103513 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""인헌중·고등학교"" 남서측 인근에 위치하였으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 2021.06.10.)
외벽 : 치장석 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103513 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 5층502호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호

* 사용승인일: 2021.06.10.

* 외벽: 치장석 붙임 등

* 창호: 샷시 창호 등 마감

* 내부이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중

1.3. 토지정보

* 토지형상 및 이용상태: 세장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌중·고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 관악세무서장의 압류 (2025.01.15. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권(최수은)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 360,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정수정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-12

대항력: 있음

비고: 금액이 명시되어 있으나, 특이사항으로 간주되어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최수은)

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 360,000,000원.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이애자 외 3명 (2021-06-14)

* 공유자전원지분전부이전: 서정훈 (2021-10-12, 말소)

* 주택임차권: 최수은 (2023-11-02, 인수, 금360,000,000원)

* 압류: 관악세무서장 (2025-01-15, 말소기준)

* 압류: 서울특별시 (2025-03-14, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-28, 말소)

등기부채권 총액: 360,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 봉천동 일대는 학교, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 접근성

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인헌중·고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 을구 1번 임차인 최수은의 보증금 360,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가(171,000,000원)보다 훨씬 높은 금액으로, 실질적인 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 임차인 정수정의 권리 관계: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 향후 권리 관계에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 소형 면적: 전용면적 18.92㎡로 면적이 매우 작아 활용도가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 360,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요인입니다. 이 보증금은 감정가보다 현저히 높아, 매수인이 해당 금액을 인수할 경우 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 임차인 정수정의 권리 관계 역시 명확하게 파악하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인이 완료되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 인근 학교는 안정적인 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 투자 총액은 (낙찰가 + 인수해야 할 임차보증금 360,000,000원)이 됩니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택의 시장 가치는 대략 ㎡당 10,489,000원 ~ 13,585,000원 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적(18.92㎡)을 기준으로 환산 시, 해당 주택 자체의 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 260,000,000원 내외로 예상됩니다.

이러한 시장 가치(약 2억원 ~ 2.6억원)와 인수해야 할 보증금 360,000,000원을 합산하면, 총 투자 비용은 최소 560,000,000원 이상이 됩니다. 이는 본건의 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액으로, 투자로서의 수익성을 확보하기 매우 어려운 구조입니다.

따라서, 본 건은 투자 가치가 낮다고 판단되며, 입찰을 고려하더라도 인수해야 할 막대한 보증금을 충분히 상쇄할 만큼 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 171,000,000원보다 현저히 낮은 수준이어야 하며, 100,000,000원 이하 의 매우 보수적인 금액으로만 접근할 것을 권고합니다. 이 경우에도 총 투자 비용은 460,000,000원 이상이 되므로, 신중한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.