나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103529 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '1호선 신설동역 11번 출구' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 1,2호선 신설동역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일 : 2021-08-30)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 난계로(왕복 6차선), 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<숭인동 1368>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2022-03-18)

<숭인동 1369>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103529 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 294,000,000원

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

건물면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

건물명: 숭인한성아펠시티

준공일: 2021년 8월 30일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 숭인동에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 환경은 지하철 1, 2호선 신설동역이 도보 거리에 있어 매우 우수하며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 동측으로는 왕복 6차선 도로인 난계로, 남측으로는 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

인근 지역은 전반적으로 주거 및 상업 기능이 복합된 도시 환경을 갖추고 있으며, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 7월 30일 접수된 신화심의 강제경매(권리금액: 180,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 신OO입니다.

등기부상 소유권이전(신탁등기말소)은 2021년 11월 18일에 있었습니다.

주요 권리사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 27일

* 확정일자: 2025년 5월 26일

* 배당신고일자: 2025년 9월 22일

* 대항력: 있음

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재된 임차인의 존재는 낙찰자에게 잠재적인 위험 요소가 될 수 있습니다. 임차인의 정확한 권리관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 숭인동 일대는 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

신설동역을 중심으로 한 교통의 요지로서, 유동인구가 풍부하여 임대 수요 측면에서 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

주변 상업시설 이용이 편리하며, 배후 주거 수요도 어느 정도 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 내 기본 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근 지하철 1, 2호선 신설동역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 어디든 접근성이 우수합니다.

편의시설, 병원, 금융기관 등은 신설동역 및 인근 상권을 통해 이용 가능합니다.

건축물은 2021년 8월 30일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 17층 건물입니다.

1.5. 잠재적리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인과의 관계 및 법적 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

토지이용계획상 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울의 교통 중심지 중 하나인 신설동역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 매우 우수합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 및 명도 절차에 대한 각별한 주의를 요구하는 사항입니다.

최신 시세와 감정가를 종합적으로 검토하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

역세권 입지: 지하철 1, 2호선 신설동역 이용이 편리하여 직장인 등 배후 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

개발 잠재력: 종로구 숭인동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지는 지역으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(숭인한성아펠시티)의 유사 면적(22.28㎡) 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2024년 6월 20일 (15층): 295,000,000원

* 2024년 2월 20일 (16층): 250,000,000원 (면적 20.51㎡)

* 2026년 1월 6일 (13층): 285,000,000원

최근 거래가인 2026년 1월의 285,000,000원이 현재 시세를 가장 잘 반영하는 가격으로 판단됩니다. 감정가 294,000,000원은 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

권리 분석상의 리스크(대항력 있는 임차인)를 고려하여, 최근 실거래가인 285,000,000원 수준에서 약간 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

제안 예상 입찰가: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.