나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103548 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-67 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""사당초등학교"" 서측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철과의 접근성으로 보아 대중교통 이용
의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 302호로서,
외벽 : 석재 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로 집합건축물(공동주택외1) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.02.01일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2024카임30253)으로
2024.02.07일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 관악구 남현동 1072-67번지 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치하며, 전유면적은 41.09㎡ (약 12.43평)입니다.

토지 지분 면적은 24.42㎡ (약 7.39평)입니다.

건물 사용승인일은 2013년 1월 10일입니다.

1.2. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조로 총 5층 규모이며, 본건은 3층에 위치한 다세대주택입니다.

전체 건축물대장상 연면적은 349.8㎡ (약 105.8평)이며, 대지권 면적은 176.6㎡ (약 53.4평)입니다.

1.3. 토지 현황

본건 토지는 서울특별시 관악구 남현동 1072-67번지로, 세장형의 평탄한 토지입니다.

집합건축물의 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 등에 해당하며, 기타 지역 관련 법규 적용을 받습니다.

1.4. 권리 관계

말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 우호정 근저당권(350,000,000원)입니다.

본 경매 절차에 따라 소유권보존, 주택임차권, 근저당권, 압류, 강제경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 있습니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 있으나, 대항력은 없습니다.

중요한 점은 HUG에서 2026년 6월 26일 확약서를 제출하며, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하였다는 것입니다. 이에 따라 본건 매수인은 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

건물 현관문에 유치권 행사 중이라는 기재가 있어 현황조사보고서를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장 및 지하철역과의 접근성이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 우호정 근저당권(2022.01.26.)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본상 채무 총액은 680,000,000원입니다.

본 경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 별도의 권리 부담은 없습니다 (단, 유치권 등 현황조사 확인 사항은 별도).

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고: HUG에서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하였으므로, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 우호정 근저당권 (2022.01.26.)

매각으로 소멸되는 권리:

* 최철규 소유권보존 (2013.01.28.)

* 김동희 주택임차권 (2024.02.07.)

* 우호정 근저당권 (2022.01.26.)

* 서초세무서장 압류 (2023.12.08.)

* 관악세무서장 압류 (2024.07.23.)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025.07.31.)

* 국민건강보험공단 압류 (2025.08.08.)

매각으로 인수되는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용은 용이합니다. 다만, 특정 상업 지구에 속해 있지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 사당초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 보통 수준입니다. 마트, 병원 등은 차량 이동 시 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

본건 세대 현관문에 유치권 행사 중이라는 기재가 있어, 실제 유치권 존재 여부 및 금액에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 유치권이 성립될 경우 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건

임차인인 HUG가 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 관련 법적 절차 및 확약서 내용을 면밀히 검토하여 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 차단해야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 여러 규제사항(교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 등)이 존재하므로, 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 남현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 거래된 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 HUG 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 의무 없음으로 인해 권리 관계가 매우 깔끔한 점은 큰 장점입니다. 그러나 현관문에 기재된 유치권 행사 내용은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다. 유치권 문제가 원만히 해결되거나 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저평가된 물건으로 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주요 도로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 최근 주변 신축 다세대 주택 매매가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 의무 없음으로 권리 분석이 명확합니다.

* 사당초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 2015년식 50.37㎡ 면적의 '한백리츠빌'은 509,000,000원에, 2016년식 43.94㎡ 면적의 '이가채'는 510,000,000원에 거래되었습니다. 1991년식 48.29㎡ 면적의 '명성빌라'는 335,000,000원에 거래된 바 있습니다.

본건은 2012년식 41.09㎡ 면적으로, 연식과 면적을 고려할 때 감정가 수준에서 소폭의 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

가장 큰 리스크 요인인 유치권 문제는 별도로 면밀히 검토되어야 하며, 만약 유치권으로 인한 추가 부담이 없다면, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 360,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 유치권의 실사 결과에 따라 입찰가 산정은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.