나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103549 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-71 다인캐슬3차 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""서울공업고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선(보라매역, 신대방사거리역) 및 신림선(서울지방병무청역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 내 4층 401호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후첨:내부구조도 참고)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등으로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 단지형 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 서측으로 포장도오로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사를 위해 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인해 내부조사가 불가한 바 집합건축물대장 상 건축물현황도 등에 의거하여 내부구조를 표시하였으며, 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으니 이해관계자들은 경매 진행시 참고 및 유의바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103549 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-71 다인캐슬3차 102동 4층401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 내 4층 401호

건축년도: 2020년 (사용승인일 2021.03.11 기준)

1.3. 감정평가 정보

감정가: 378,000,000원

1.4. 면적 및 구분

토지면적: 17.20㎡ (약 5.21평)

토지지분: 17.20㎡ (약 5.21평)

건물면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

건물지분: 27.23㎡ (약 8.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "서울공업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 7호선 보라매역, 신대방사거리역 및 신림선 서울지방병무청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측과 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역(7층 이하)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

교육환경보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

소유권 보존: 2021-03-17 (김재홍 외 2명)

공유자전원지분전부이전 (매매): 2021-05-27 (이민희 - 말소)

주택임차권: 2024-08-19 접수 (채권자: 최원락, 임차금액: 358,000,000원) - 2022-08-08 전입, 2022-06-17 확정

강제경매: 2025-08-01 접수 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 358,000,000원) - 말소기준권리

압류: 2025-08-08 접수 (채권자: 국민건강보험공단)

말소기준권리인 강제경매(갑3)보다 선순위인 권리는 등기부상 보이지 않습니다. 다만, 주택임차권(을3)은 강제경매 신청일(2025.08.01)보다 먼저 등기되었으나, 경매 절차 상 원칙적으로는 말소되는 권리입니다. 등기부채권 총액은 358,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

임차인: 최원락

보증금: 358,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-08

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

3.3. 특별 매각 조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해, 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이 조건은 매수인이 임차인에게 추가 보증금을 지급할 의무가 없음을 명확히 하는 것으로 보이나, 실제 인수 여부는 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대방동 일대는 주거지로서, 단독 및 다세대주택이 밀집한 지역입니다.

서울공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 인근 지하철 7호선 보라매역, 신대방사거리역 및 신림선 서울지방병무청역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 다양한 버스 노선을 이용한 시내외 이동이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주거지역 분석상, 직접적으로 언급되거나 명확하게 드러나는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 불확실성

임차인 최원락 씨는 전입일자, 확정일자, 임차권 등기를 모두 갖추고 있으나, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

이는 경매 시 임차권이 말소될 가능성이 높음을 시사하지만, 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항 및 특별 매각조건은 복잡한 권리 관계를 암시합니다.

주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 제시하였으나, 이로 인한 추후 분쟁의 여지는 없는지 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

5.2. 건물 접근성 (폐문부재)

본건은 현장 조사를 위해 수차례 방문했으나 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다.

이는 내부 상태, 관리 현황, 실제 점유 여부 등을 파악하는 데 어려움을 야기하며, 예상치 못한 수리 비용이나 명도 저항 등이 발생할 가능성을 내포합니다.

5.3. 법적 제한사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있어 향후 건축, 증축, 용도변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 동작구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있으나, 감정가 대비 주변 실거래가와의 괴리가 다소 존재하며, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 복잡한 임차인 권리 관계 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히, HUG 관련 조건과 임차인의 대항력 유무에 대한 명확한 해석이 중요하며, 이를 간과할 경우 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로 건물의 노후도가 낮아 선호도가 높을 수 있습니다.

* 지하철 7호선 및 신림선 이용이 가능한 역세권(도보 거리 기준)에 위치하여 직주근접 및 교통 편리성이 우수합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 잔금 납부 후 명도 진행 시 추가 비용이 발생하지 않을 수 있습니다 (단, 특별 매각 조건 및 임차인과의 관계 면밀 검토 필요).

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 378,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 실거래가 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 ㎡당 약 83만원에서 111만원 수준(일부 예외 거래 제외)을 보이고 있습니다.

본건 건물 면적 27.23㎡를 기준으로 할 때, 시장가 수준은 약 226,000,000원 ~ 302,000,000원으로 추정됩니다.

신축 건물임을 감안하면 감정가 수준도 어느 정도 타당성이 있을 수 있으나, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 복잡한 권리 관계, HUG 관련 특별 매각 조건 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 감정가 대비 70~85% 수준에서 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

권장 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 320,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가의 검토, 현장 분위기 등 변수를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.