나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103550 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1566-10 제일캠퍼스텔 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘서울대입구역(지하철2호선)’ 남서측에 위치하는 구분건물(오피스텔)로서 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 2호선 '서울대입구역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방 설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 남측으로 4m 내외의 막다른 진입로에 접하고 있으며, 이를 통하여 20~25m 내외의 광대로로 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

공부상 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103550 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1566-10 제일캠퍼스텔 2층 201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 65,000,000원

건축년도: 1998년 (사용승인일: 1998.03.10)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

건물면적: 15.28㎡ (약 4.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울 지하철 2호선 '서울대입구역' 남서측에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대에 속해 있습니다. 주변 환경은 일반적인 수준입니다.

2.2. 교통 상황

북동측 인근에 지하철 2호선 '서울대입구역' 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 남측으로 약 4m 내외의 막다른 진입로를 통해 20~25m 내외의 광대로로 쉽게 진입 가능하여 차량 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑4)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택임차권(을3, 박하연)도 포함되며, 해당 권리는 말소되는 것으로 확인됩니다.

3.2. 매수인이 인수하는 권리

본건 매각의 주요 특징은 '주의사항'에 명시된 바와 같이, 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 또한, '물건명세서 참고사항'에 따르면 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박하연

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-25

확정일자: 2022-11-11

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 채권자는 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

3.4. 등기부 현황 요약

등기부상 채권 총액은 약 2,850,500,000원입니다. 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 봉천동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 주상복합 지역입니다. 서울대입구역이라는 역세권의 이점을 활용한 상권이 형성되어 있으며, 젊은 유동 인구와 배후 주거 수요를 동시에 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

서울대입구역 주변으로는 다양한 상업 시설, 병원, 관공서, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별히 거론되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물 중 2층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 및 설비

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생 급배수 시설, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적의 한계

전용면적 15.28㎡ (약 4.62평)의 소형 오피스텔로, 1~2인 거주 또는 소규모 업무 공간으로 용도가 제한될 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 임대 시 잠재 수요층을 좁힐 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

1998년 준공된 건물로 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. HUG 관련 절차

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인해 매각 절차가 다소 복잡하게 진행되었을 수 있으나, 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명확하므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 확인 및 절차 이행에 있어 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 소형 면적과 건물 노후도 등의 단점은 있으나, 역세권이라는 입지적 강점과 HUG의 대항력 포기 조건은 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2호선 서울대입구역) 초인근 입지로 높은 직주근접성 및 임대수요 기대.

* 권리관계가 모두 소멸되어 명확한 등기부 취득 가능.

* 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 초기 투자 비용 절감 효과.

* 주변 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 혼재로 인한 지역 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 7,000만원에서 7,800만원 수준으로 분석됩니다.

감정가 65,000,000원 대비 최근 최고 실거래가(78,000,000원)를 고려하여, 보수적으로는 감정가 대비 10% 이상 상승한 72,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 78,000,000원까지 상향 조정하는 것도 가능할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 72,000,000원 ~ 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.