나이스옥션 법원경매 순천 2025타경72 [2] 전라남도 광양시 태인동 651 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2∼4,6): 본건은 전라남도 광양시 태인동 소재 '장내마을'내에 위치하며,
부근은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대이임.
일련번호(5): 본건은 전라남도 광양시 태인동 소재 '장내마을' 북동측 인근에 위치하며,
부근은 전 위주의 농경지로 형성된 시가지주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하나,
비교적 시중심부 외곽지역에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2∼4,6): 부정형의 토지로서 완경사지대에 위치하며, 4필 일단의 단독주택
부지로 이용중임.
일련번호(5): 부정형의 토지로서 완경사지대에 위치하며, 휴경중인 농경지임.

인접 도로상태

일련번호(2∼4,6): 지적상 남측으로 2차선 규모의 포장도로와 접하나, 고저차로 인하여
직접적인 출입은 불가능하며, 출입은 남측으로 접한 노폭 약 1∼2m
내외의 도로를 통해 이루어짐.
, 일련번호(5)는 남측으로 소폭의 농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2), 4), 6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 국가산업단지(2001-01-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

일련번호 3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업
단지(2001-01-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호 5): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(2001-01
-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(2)는 공부상 지목이 '전', 일련번호(3)은 공부상 지목인 '임야'이나,
현황은 공히 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 조적조 평슬래브지붕 단층건으로서,
외벽: 벽돌치장쌓기 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물 및 종물(ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공유소유자중 1인이 이용중인 것으로 탐문조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분경매,특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경72 (2)

소재지: 전라남도 광양시 태인동 651

용도: 전 (밭)

감정가: 21,338,490원

토지면적: 1349.00㎡ (약 407.97평)

토지 지분: 245.2482㎡ (약 74.19평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 기타 (토지 지분)

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 형식적 경매이며, 공유자 우선매수 신고 및 특별매각조건이 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 청구권 행사가 불가합니다.

* 지분 경매 물건입니다.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 태인동 소재 '장내마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대와 시가지 주변 농경지대가 혼재되어 있습니다.

* 주변 환경: '장내마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전 위주의 농경지로 형성된 시가지 주변 농경지대입니다.

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하나, 시 중심부 외곽에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.1. 토지 이용 및 현황

* 토지 형태 및 이용: 본건 토지는 부정형의 토지로서 완경사지에 위치하며, 4필 일단의 단독주택 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다 (일련번호 2~4, 6). 일련번호 5는 부정형 토지로서 완경사지에 위치하며 휴경 중인 농경지입니다.

* 토지 지목과 현황: 일부 토지(일련번호 2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'이며, 일련번호 3은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '대'입니다.

* 도로 상태: 지적상 남측으로 2차선 도로와 접하나 고저차로 인해 직접 출입이 어렵고, 남측으로 접한 폭 약 1~2m 내외의 도로를 통해 출입이 이루어집니다. 일련번호 5는 남측으로 소폭의 농로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 이석진 (1979-09-19)

* 소유권 이전 (상속): 백정애 외 4명 (2024-12-18)

* 강제 경매 개시 결정: 광주지방법원 순천지원 (2025-01-16), 말소기준권리

* 압류: 광양시 (2025-02-27)

* 말소 기준 권리: 2025년 1월 16일 광주지방법원 순천지원의 강제 경매 개시 결정 등기 (갑3)이며, 이보다 선순위 권리는 모두 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비고란에 별도 기재 없이 비어있습니다).

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '건물감정평가요항표'에 따르면 공유 소유자 중 1인이 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

3.1. 특별매각조건

* 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사하였으나 매수보증금을 납부하지 않아 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 태인동 일대는 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 농업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 주변 개발: 태인동은 광양 국가산업단지와 인접해 있어 산업 배후 지역으로서의 성격도 일부 가지고 있습니다.

* 상업 시설: '장내마을' 내 '다모아 마트'와 같은 기본적인 편의시설이 존재합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: '장내마을' 인근에는 '다모아 마트'와 같은 소규모 상점이 위치해 있습니다. 태인동에는 '태인보건진료소'가 있어 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설: 주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주택지대임을 고려할 때 인근에 초등학교 또는 중학교가 있을 것으로 추정됩니다.

* 의료 시설: 태인보건진료소가 위치해 있으며, 광양시 내 다른 지역에는 종합병원 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 경매: 본 건은 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요하며, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. 또한, 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납 시 다음 입찰에서 해당 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없는 특별매각조건이 있습니다. 이는 복잡한 이해관계가 얽힐 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제1종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 국가산업단지 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 일부 필지는 준보전산지 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 접근성: 지적상 도로와 인접해 있으나, 고저차로 인한 출입의 어려움과 약 1~2m 내외의 좁은 도로폭은 차량 접근 및 토지 이용에 일부 불편을 야기할 수 있습니다.

* 건물 정보의 불일치: 물건 기본 정보상 건물 면적이 0㎡으로 기재되어 있으나, 건물 감정평가요항표에는 단독주택으로 이용 중이며 설비까지 갖춘 건물에 대한 설명이 있어, 실제 건물 존재 및 경매 포함 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 광양시 태인동에 위치한 토지 지분 경매 물건으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 감정가는 2,133만 원 수준이며, 토지 면적은 약 74.19평의 지분입니다. 장내마을 내에 위치하여 주거지대와 농경지가 혼재하는 지역이며, 차량 접근은 가능하나 도로 폭이 좁고 고저차가 있어 접근성이 다소 떨어집니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 깨끗하나, 지분 경매라는 점과 공유자 우선매수권 관련 특별매각조건이 중요한 고려사항입니다. 특히 공유자 우선매수권의 1회 제한 및 보증금 미납 시 행사 불가 조건은 입찰 참여 시 신중한 접근을 요구합니다. 인근 지역에서 혐오시설 관련 주민 반발 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 건물 면적이 0㎡으로 기재된 점과 건물 감정평가 내용 간의 불일치는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 시장에서의 저평가 가능성: 형식적 경매로 청산 목적이며, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저평가된 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 광양 국가산업단지 인접성: 인근에 광양 국가산업단지가 있어 향후 지역 개발 및 산업 수요에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* 지분 활용 가능성: 타 공유자와의 협의를 통해 토지를 통합 개발하거나, 지분 가치 상승 시 매각하여 수익을 실현하는 전략을 구사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 21,338,490원을 기준으로, 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 지분 경매 특성상 정확한 시세 파악과 함께, 추후 타 공유자와의 협상 가능성 및 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격을 고려해 볼 수 있으나, 경쟁 현황 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 낙찰 시, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점을 염두에 두고 적정 수준에서 입찰하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.