나이스옥션 법원경매 순천 2025타경72 [2] 전라남도 광양시 태인동 651 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경72 [2] 전라남도 광양시 태인동 651 전 경매

• 사건번호: 2025타경72
• 주소: 전라남도 광양시 태인동 651
• 감정가: 21,338,490원
• 최저가: 9,560,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경72 | 소재지: 전라남도 광양시 태인동 651 | 감정가: 21,338,490원 | 최저가: 9,560,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 사건 및 기본 정보

본 보고서 물건은 순천지원 2025타경72 (2) 사건으로, 전라남도 광양시 태인동 651 외 다수 필지(총 5필지 일단)의 토지 지분입니다.

용도는 공부상 '전' 등이 혼재하나, 현황은 주택 부지 및 휴경 농경지로 이용 중입니다.

감정가는 총 21,338,490원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 1,349.00㎡ (약 408.02평) 입니다.

1.2. 경매 진행 특징

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로, 채권자의 채무 변제를 위한 일반 경매라기보다 공유물 분할을 목적으로 하는 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일인인 지분 경매이며, 매각대상은 '기타'로 분류된 토지 지분입니다.

가장 큰 특징은 '공유자우선매수신고'가 가능한 지분경매이며, '공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함'이라는 특별매각조건이 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본 물건이 위치한 곳은 광양시 태인동 '장내마을' 내 또는 북동측 인근입니다.

장내마을 내 필지(일련번호 2, 3, 4, 6)는 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대이며, 북동측 필지(일련번호 5)는 전 위주의 농경지대입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 접근은 가능하나, 시 중심부 외곽지역에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

주변에 간선도로변 시내버스 승강장이 소재합니다.

2.2. 토지 및 이용 현황

토지는 4필 일단의 단독주택 부지(2, 3, 4, 6)와 휴경 농경지(5)로 혼재되어 있으며, 모두 부정형의 완경사 지대에 위치합니다.

주택 부지(2, 3)는 공부상 '전', '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

주택 부지는 남측으로 2차선 포장도로와 접하나 고저차로 인해 직접 출입이 불가능하며, 노폭 약 1~2m 내외의 도로를 통해 출입이 이루어집니다.

농경지(5)는 남측으로 소폭의 농로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건축물 현황 및 설비

현황 단독주택은 조적조 평슬래브지붕의 단층 건물이며, 일반적인 위생, 급·배수, 난방설비가 되어 있습니다.

공유 소유자 중 1인이 이용 중인 것으로 파악되며, 별첨 '지적 및 건물개황도' 상의 부합물 및 종물(ㄱ-ㅁ)이 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

주택 부지 및 농경지 모두 '제1종일반주거지역'에 속해 있어 주택 건축 및 개발에 유리한 기본 용도지역입니다.

다만, 전체 필지가 '국가산업단지' 및 '국가산업단지(2001-01-08)'에 포함되어 있어 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 제한을 받습니다.

일련번호 3)은 추가로 '준보전산지'이며, 일련번호 5)는 '역사문화환경보존지역'의 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 공유물의 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 채무 변제 목적의 경매와는 성격이 다릅니다.

소유자/채무자가 동일인이며, 채권자는 공유자 중 1인 또는 공유와 관련된 이해관계자로 추정됩니다.

권리관계의 복잡성은 일반 경매에 비해 낮을 수 있으나, 지분 경매 특성상 낙찰 후 잔여 공유자들과의 협의가 필수입니다.

3.2. 지분 경매의 위험

본 건은 지분경매이므로 낙찰자는 전체 토지와 건물에 대한 소유권이 아닌, 경매된 지분만을 취득합니다.

낙찰 후 공유물 전체를 독점적으로 사용하기 위해서는 다른 공유자들과의 협의 또는 '공유물 분할 소송'을 진행해야 합니다.

현재 공유자 중 1인이 주택을 이용 중인 것으로 파악되어, 명도(인도) 과정에서 해당 공유자와의 법적 분쟁 및 협의 난이도가 높을 수 있습니다.

3.3. 공유자 우선매수권

최대 리스크는 '공유자 우선매수권'입니다. 최고가 매수신고인이 되더라도, 공유자가 같은 가격으로 우선 매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없습니다.

**주의사항**으로 '공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함'이 명시되어 있어, 해당 조건으로 인해 입찰 전략 수립이 가능합니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부를 사전에 탐문하거나, 이에 대비한 입찰가 산정이 필요합니다.

4. 생활 정보 및 주변 환경

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

태인동 장내마을은 비교적 외곽지역의 기존 주택지대이므로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

일반적인 생활 편의시설 및 대형 상권은 인근 광양 시내 또는 광양제철소 관련 도시 기능을 이용해야 합니다.

주택 이용 시 차량을 통한 이동이 필수적입니다.

4.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

본 물건이 '국가산업단지' 내에 위치하거나 인접하고 있다는 점이 주요 리스크입니다.

태인동은 광양제철소 및 관련 산업단지가 가까운 지역으로, 환경적 요인(소음, 분진, 냄새 등)에 대한 영향을 검토해야 합니다.

정확한 위치에 따라 다르지만, 산업단지의 영향권 아래 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 물건은 '제1종일반주거지역' 내의 비교적 넓은 토지(약 408평) 지분을 저가에 취득할 수 있는 기회입니다.

현황은 단독주택 부지 및 휴경 농경지로 이용 중이며, 주택이 존재합니다.

다만, 국가산업단지 내 위치, 형식적 경매, 지분 경매, 공유자 우선매수권 등의 복합적인 법적 난이도를 안고 있습니다.

초보 투자자에게는 위험 부담이 높으며, 지분 경매 및 공유물 분할 소송 경험이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **용도지역의 우수성:** 제1종일반주거지역에 위치하여 주거용 토지로서의 가치가 높습니다.

2. **형식적 경매:** 형식적 경매는 권리관계의 복잡성(임차인 문제 등)보다는 공유 지분 해소에 초점이 맞추어져 명도 리스크가 적을 수 있습니다.

3. **1회 제한 조건:** 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어, 2회차 이후 입찰 시 공유자 리스크가 해소될 수 있습니다.

5.3. 유의 사항 및 출구 전략

1. **공유자 우선매수권:** 1회 제한이 있더라도, 최초 입찰 시 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높습니다. 경쟁 없이 낙찰받는 전략보다는, 우선매수권 행사에 대비한 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

2. **지분권 분할:** 낙찰 후 잔여 공유자들과의 지분 매각/매수 협의가 실패할 경우, 반드시 '공유물 분할 소송'을 진행하여야 합니다.

3. **명도 난이도:** 현재 공유자 중 1인이 거주하고 있으므로, 명도 과정에서 감정적/법적 마찰이 발생할 수 있습니다. 인도명령/명도소송을 염두에 두어야 합니다.

4. **국가산업단지 제한:** 국가산업단지 관련 법규로 인해 향후 토지 개발에 제한이 있을 수 있으므로, 개발 목적이라면 광양시청에 정확한 규제사항을 반드시 문의해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계