나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50268 [1] 전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 고흥군 대서면 화산리 소재 서호마을회관 북서측 인근에 소재하며,
주변은 전, 임야, 농가주택 등이 소재한 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 국도 등이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33

1.2. 토지정보

* 용도: 임야

* 면적: 9322.00㎡ (약 2819.85평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

40,084,600원

1.5. 경매정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경50268 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드 (채권액 12,910,107원)

1.6. 매각대상

토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 고흥군 대서면 화산리 소재 서호마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 임야, 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건 인근까지 접근이 가능하며, 근거리에 국도 등이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 맹지로서, 별도의 도로 접근성이 확보되지 않아 토지 활용 및 개발 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 농림지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(500m이내), 임업용산지

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 최초 소유권 이전: 김환정 (1997-05-12)

* 소유권 이전 (증여): 박혜숙 (2001-04-10)

* 말소기준권리: 신한카드 강제경매 (2025-01-10)

* 채권액: 12,910,107원

* 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건에는 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 고흥군 대서면 화산리는 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다. 주변은 농경지와 산림, 그리고 소규모 주거 단지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 토지 활용 가능성

농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어, 농업, 임업 또는 관련 시설(농림축산업 시설 등) 설치가 주된 용도입니다. 다만, 맹지이며 완경사지인 점, 그리고 가축사육 제한구역 등 법적 제한 사항을 고려해야 합니다. 자연림 상태이므로 개발 시 산지전용 허가 등 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 편의시설은 서호마을회관이며, 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설은 대서면 소재지 또는 고흥군 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 편리한 지역은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

인접 도로가 없어 토지 접근 및 이용, 건축 등 모든 행위에 법적 제약이 따릅니다. 도로 확보 방안이 필수적으로 검토되어야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등으로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 존재합니다.

6.3. 자연림 상태

현재 자연림 상태로, 경관의 가치는 있으나 즉각적인 경제적 활용에는 어려움이 따릅니다. 토지 형질 변경이나 개발을 위해서는 복잡한 행정 절차와 높은 비용이 수반될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역이 농촌 지대이고 전, 임야, 농가주택이 혼재된 점으로 미루어 보아, 일반적인 지도 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 대서면에 위치한 임야로, 농촌 지역의 자연환경을 갖추고 있습니다. 토지 자체는 맹지이며 부정형의 완경사지로서 자연림 상태로 있으며, 농림지역, 임업용산지 등 개발에 제약이 따릅니다. 권리 관계는 신한카드의 강제경매가 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 따라서 권리 분석상 큰 문제는 없으나, 맹지라는 점과 개발 제한 사항을 고려할 때 향후 토지 활용 계획을 명확히 세우는 것이 중요합니다. 투자 가치는 농업, 임업, 귀산촌 또는 장기적인 개발 잠재력을 염두에 둔 접근 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 부담 없음

본 경매는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다.

8.2. 농림/임업 활동 적합성

농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어, 농업, 임업 활동을 계획하는 투자자에게는 적합한 물건이 될 수 있습니다.

8.3. 상대적 저평가 가능성

맹지 및 개발 제한이라는 리스크 요인이 존재하나, 이러한 점이 오히려 시장에서 상대적으로 낮은 가격으로 거래될 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 40,084,600원

* 말소기준권리 채권액: 12,910,107원 (경매 취소 가능성을 배제할 경우, 이보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성은 낮음)

* 인수되는 보증금: 0원

9.2. 추정가

본건은 맹지이며 개발에 제약이 많고 자연림 상태로 이용 가치가 제한적이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 및 지역 수요를 면밀히 조사해야 하나, 일반적으로 감정가에서 10%~20% 할인된 금액 수준 또는 감정가 이하에서 입찰 경쟁이 형성될 수 있습니다.

* 예상 입찰 범위: 약 30,000,000원 ~ 36,000,000원

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실질적인 가치 평가와 지역 부동산 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.