나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50268 [1] 전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50268 [1] 전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50268
• 주소: 전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33
• 감정가: 40,084,600원
• 최저가: 17,958,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경50268 | 소재지: 전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33 | 감정가: 40,084,600원 | 최저가: 17,958,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (순천지원 2025타경50268 (1), 임야)

1.1. 기본 정보 분석

사건번호 순천지원 2025타경50268 (1)

소재지 전라남도 고흥군 대서면 화산리 산33

용도 임야

토지면적 9322.00㎡ (약 2818.57평)

감정가 40,084,600원

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지매각

특징 부정형 완경사, 자연림, 맹지 (도로 접촉 없음)

토지 지분율 932200 (전체 지분 매각으로 추정)

토지이용계획 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역(500m제한구역, 2024.12.31.까지 한시적 사용)

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 전라남도 고흥군 대서면 화산리 소재 서호마을회관 북서측 인근에 위치하며, 전, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌지대입니다.

감정평가서상 인근까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 국도 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

지형적으로는 고흥반도 서북쪽에 위치하며, 지역 경제는 1차 산업(농업, 축산, 임업) 위주로 이루어지고 있습니다.

본건 토지는 '부정형 완경사'의 '자연림' 상태이며, 가장 큰 특징은 **맹지(盲地)**라는 점입니다. 이는 추후 개발 또는 활용에 있어 심각한 제약 요소로 작용합니다.

1.3. 권리분석 (등기부)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일합니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이가 없는 것으로 확인되어 형식적 권리상 하자는 없는 것으로 보입니다.

**매각대상은 토지매각**이며, 토지 지분율이 932200으로 기재되어 있으나, 이는 분모가 생략된 형태로 사실상 **토지 전체 면적(9322.00㎡)의 전부 매각**으로 해석하는 것이 합리적입니다.

권리관계는 비교적 단순하며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, **낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단**됩니다.

임대차 관계는 기재된 바가 없어 공실 상태로 추정되나, 낙찰 후 명도(인도명령) 대상은 없으므로 권리적 부담이 적습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농촌지대의 **임야**로서, 일반적인 의미의 상권 분석은 의미가 없습니다. 주요 활용 가치는 **임업용산지**의 목적(임산물 생산 등)에 있거나, 장기적인 투자 관점의 산지 전용에 있습니다.

대서면 지역은 시설원예, 축산(젖소 등) 등의 산업 형태가 활발하며, 임업 또한 고흥군 전체 면적의 57%를 차지할 정도로 주요 산업입니다. 주요 임산물로는 취나물, 더덕, 표고버섯 등이 있습니다.

생활 편의시설은 서호마을회관 인근에 농가주택들이 소재하나, 대규모 편의시설이나 상업시설은 원거리에 위치하여 접근성이 낮습니다.

주변에 고흥대서중학교가 화산리에 위치해 있으나, 본건 임야는 교육시설 이용 목적과는 거리가 멀고, 주거지로서의 기능은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

1.5. 1. 맹지(盲地) 리스크

본건은 **맹지**로, 도로에 접하지 않아 건축법상 건물의 신축, 증축 등이 불가능합니다. 추후 산지 전용 허가 및 개발 시에도 **반드시 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받아야 하는 중대한 리스크**가 있습니다. 도로 확보 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 토지 이용 제한 리스크

토지이용계획상 **농림지역 및 임업용산지**로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 용도 변경이나 전용 허가 절차가 매우 까다롭고, 면적 제한 등 각종 규제를 받습니다.

또한 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어, 축사 신축 등 가축 사육 관련 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 혐오시설 및 환경 리스크

**본건 임야는 '서호마을회관 북서측 인근'에 위치**하며, 과거 **대서면 화산리**에서는 음식물 처리 공장(퇴비 생산)의 악취 문제로 인해 주민들의 집단 반발 및 시위가 발생한 기록이 있습니다. 해당 공장이 현재 어떻게 운영되고 있는지 추가 확인이 필요하며, 만약 악취 문제가 여전히 존재하거나 가까운 거리에 축사가 밀집해 있다면 환경적인 혐오시설 리스크가 상존할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1.6. 1. 종합 의견

본건 임야는 약 2,800평이 넘는 넓은 면적에도 불구하고, **맹지**이며 **농림지역, 임업용산지**로 지정되어 있어 **단기적인 개발 및 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다.** 감정가(약 4천만 원)는 면적 대비 낮은 편이나 (평당 약 14,200원), 이는 맹지, 임업용산지라는 제약 요소를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.6. 2. 투자 포인트

1. **장기적인 임업 투자:** 임업 경영인 등록 등을 통한 장기적인 임산물 재배 또는 산림 경영 목적으로 접근하는 경우.

2. **보전 가치:** 대규모 임야를 저가에 확보하여 장기적인 보전 목적으로 보유할 경우.

3. **인접 토지 소유자:** 인접 토지 소유자가 도로 확보 문제 해결에 용이하거나 매입 의사가 있을 경우 가치가 급상승할 수 있습니다.

1.6. 3. 결론

입찰 시 **맹지 해소 방안(도로 확보 여부, 주변 토지 소유주와의 협의 가능성)**과 **임업용산지 규제 완화 가능성**을 철저히 검토하고, **과거 악취 문제 등 환경 리스크**를 현장 조사(임장 활동)를 통해 반드시 확인해야 합니다. 낮은 감정가에 현혹되기보다는, 명확한 활용 계획과 함께 입찰가를 신중하게 산정해야 하는 **고난도 투자 물건**입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계