나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50565 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1488-6 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50565 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1488-6 대지 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2025타경50565 | 소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1488-6 | 감정가: 12,820,200원 | 최저가: 5,743,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 순천지원 2025타경50565 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1488-6

용도: 대지

경매구분: 부동산강제경매

토지 면적: 641.00㎡ (약 193.90평)

1.2. 가격 정보 및 매각 조건

감정가: 12,820,200원

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 21364.53%)

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립 여지 있음

제시외 건물: 22.17㎡ (매각 제외)

주의사항: 일괄매각, 지분경매, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함), 제시외 건물 제외, 경계측량 필요

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경 (입지조건)

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 "봉서마을" 인근에 위치하며, 읍소재지 내 농촌지대를 형성하고 있습니다.

주위는 주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

이용상태는 부정형의 토지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. (기호1 토지 기준)

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로 상태는 지적도상으로는 북측 세로에 접하나 수목 등으로 진출입이 불가하며, 현황상 남측으로 개설된 인도를 통해 진출입이 가능합니다. (도로 접근성은 현황 도로를 이용해야 하는 상황임)

2.3. 토지 이용계획 (상권분석)

기호(1,2,5) 토지는 제1종일반주거지역입니다. (도시지역 내 주거용 토지)

가축사육제한구역(제한구역(모든축종)), 개발촉진지구로 지정되어 있습니다.

제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 제한을 받으며 건축이 가능합니다. 상권은 읍소재지 내 농촌지역 상권으로 판단되며, 생활 편의시설은 도양읍 중심부 이용이 예상됩니다. (생활정보)

2.4. 주변 시설 정보 (생활정보)

고흥군 도양읍은 고흥군의 주요 읍소재지 중 하나이며, 인근에 고흥 녹동항이 위치하여 수산물 유통 및 해상 교통의 중심지 역할을 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 농촌지대 특성상 축사 등의 시설이 근거리에 위치할 가능성이 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 형태 (지분경매)

본건은 토지 *일부 지분*에 대한 매각입니다. 지분 취득 후에는 다른 공유자와의 관계 정리가 필수적입니다.

공유자우선매수신고가 들어와 있어, 실제 입찰 최고가 매수인이라 하더라도 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. (특별매각조건으로 우선매수권 행사는 1회로 제한됨)

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

가장 큰 위험요소는 *법정지상권 성립 여지* 및 *제시외 건물의 존재*입니다.

토지 위에 존재하는 건물(22.17㎡)은 매각 대상에서 제외되며, 매수인이 토지를 취득하더라도 건물 소유자에게 건물을 위한 토지 사용 권리(법정지상권)가 인정될 경우, 건물 철거를 요구할 수 없습니다. (지료 수취만 가능)

법정지상권이 성립되지 않을 경우에도 건물 철거 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 지분경매 리스크

지분 취득 후 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지 전체를 취득하거나, 지분을 매각해야 하는 추가적인 법적 절차가 필요합니다. 이 과정에서 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 상당한 시일이 소요됩니다.

4.2. 법정지상권 리스크

법정지상권 성립 여부 판단이 선행되어야 합니다. 성립 시에는 수익률 하락 요인이 되며, 불성립 시에는 소송 비용 발생 리스크가 있습니다.

4.3. 기타 주의사항

경계측량이 필요하다는 조건이 있으므로, 정확한 토지 경계를 확인하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다.

지적도상 도로와 현황 도로가 상이하므로, 실제 진출입이 가능한 현황 도로의 사용 권한 및 진입로 상태를 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지분경매 물건임과 동시에 법정지상권 성립 여지가 있고, 제시외 건물(매각 제외)이 존재하는 고난도 물건입니다.

감정가가 낮아 보이나, 이는 지분에 대한 감정가이며, 법정지상권 및 지분 정리 리스크를 감안하면 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다.

투자는 공유자와의 관계 정리가능성, 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 법률 검토가 완료된 이후에만 고려해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

투자 포인트: 낮은 감정가로 지분을 취득하여, 공유자를 압박하여 지분을 정리하거나, 장기적으로 공유물 분할을 통해 현물 분할 또는 대금 분할을 노리는 전략이 필요합니다.

핵심: 법정지상권 문제 해결 및 공유자 지분 매입/정리 능력에 따라 수익률이 결정되는 '특수물건'입니다. 법률 전문가의 조언이 필수적입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계