나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50923 [3] 전라남도 광양시 진상면 섬거리 458-4 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50923 [3] 전라남도 광양시 진상면 섬거리 458-4 답 경매

• 사건번호: 2025타경50923
• 주소: 전라남도 광양시 진상면 섬거리 458-4
• 감정가: 16,995,000원
• 최저가: 7,614,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

순천지원 경매1계 2025타경50923 | 소재지: 전라남도 광양시 진상면 섬거리 458-4 | 감정가: 16,995,000원 | 최저가: 7,614,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (순천지원 2025타경50923 (3))

1.1. 개요 정보

소재지: 전라남도 광양시 진상면 섬거리 458-4 (기호(3) 토지)

용도: 답 (논/전으로 이용 중)

토지면적: 661.00㎡ (약 200.00평)

감정가: 16,995,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 16498.56)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 전라남도 광양시 진상면 섬거리 소재 '진상중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전답 등의 농경지가 혼재하는 주거 및 농촌 혼합 지대입니다.

토지이용계획상 **도시지역, 제1종일반주거지역**에 해당하여 향후 개발 가능성이 있으나, 현재는 전(밭)으로 이용 중인 평지대 내 부정형 토지입니다.

교통 상황은 **맹지**로, 차량 진입이 직접적으로는 불가능하며 인접 필지를 통해 접근해야 하는 상태입니다. (감정평가서 기준)

1.3. 권리 분석 및 특이 사항

매각 대상이 **토지일부지분매각**이라는 점이 가장 큰 특이 사항입니다. 이는 온전한 토지가 아닌, 소유자 강OO의 토지 지분(16498.56)만을 매각하는 건입니다.

**경매구분은 부동산강제경매**로, 채권자 대OOOOOOO가 채무자 강OO에 대해 강제집행하는 사건입니다.

**특이사항 및 주의사항**에 **'지분매각'**과 **'공유자 우선매수신고'**가 명시되어 있습니다.

특히 **'특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)'**이 중요하며, 이는 입찰 당일 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 최고가 매수신고인이 되더라도 매수 기회를 잃을 수 있음을 의미합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 주거 및 농촌 혼합 지대로, 대형 상권은 형성되어 있지 않으며 '진상중학교' 주변의 소규모 근린생활시설을 이용해야 하는 환경입니다.

**제1종일반주거지역**으로 분류되어 있어 장기적인 주거 개발은 가능하나, 현재는 전답이 혼재된 지역이므로 생활 편의시설 접근성은 다소 낮습니다.

**제한사항**으로 **상대보호구역(진상초중고교)**이 있어 건축 행위 시 교육 환경 보호에 관한 법률의 제약을 받을 수 있습니다.

검색된 주변 시설 정보에 따르면, 해당 지역은 농촌 지역 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지와 농경지가 혼재되어 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

**최대 리스크 (공유자 우선매수권):** 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없습니다. (단, 1회 제한 조건 있음)

**해결 방안:** 입찰 시에는 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 하며, 낙찰 후 잔금을 납부하기 전까지 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는지 지속적으로 확인해야 합니다.

**맹지 리스크:** 본건 토지는 맹지로, 인접 필지를 통해서만 출입이 가능합니다. 건축 시에는 인접 토지 소유자에게 통행권(주위토지통행권) 확보 또는 도로 부지 매입/사용 승낙이 필수적입니다.

**지분 매각 리스크:** 낙찰 후 타 공유자와의 협의 또는 **공유물 분할 소송**을 통해 지분을 현금화하거나 단독 소유권을 확보해야 하는 추가적인 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

본건은 토지 지분 매각이라는 권리적 리스크(공유자우선매수권, 공유물 분할)와 맹지라는 입지적 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반 실수요자보다는 **지분 물건 처리 경험이 있거나 인근 토지 소유자와의 협상 능력을 갖춘 전문 투자자**에게 적합합니다.

**투자 포인트:**

1. **도시지역 및 제1종일반주거지역:** 장기적으로는 주거 및 개발이 가능한 용도지역에 속하여 용도 자체는 양호합니다.

2. **저렴한 진입 장벽:** 지분 매각의 특성상 온전한 토지보다 낮은 가격으로 해당 지역의 주거용 토지에 투자할 수 있는 기회입니다.

3. **토지 확장 가능성:** 인접 필지 소유자와의 협상을 통해 맹지 문제를 해결하고 나머지 지분을 매입하거나, 공유물 분할을 통해 단독 필지를 확보한다면 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

순천지원 경매1계