나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50794 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 산265-33 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 '굴전교차로' 남서측 인근에 위치하며
주위는 캠핑장, 임야 등임.

교통상황

본건 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

유사 장방형으로 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 순천지원 2025타경50794 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 산265-33

용도: 임야

감정가: 337,212,000원

토지면적: 3306.00㎡ (약 999.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 '굴전교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 캠핑장 및 임야 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황: 본건 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성은 대체로 양호합니다.

형태 및 이용상태: 본건은 유사 장방형의 토지로서 현재 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 맹지(인접 도로에 접하지 않은 토지)입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

기타사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 일대에 소재하고 있습니다. 인근에는 캠핑장 및 다수의 임야가 분포하고 있으며, 자연적인 환경을 중심으로 형성된 지역입니다. 동측으로는 주요 간선도로가 인접해 있어 교통 접근성은 무난한 편입니다.

2.2. 접근성

본건은 맹지로서 직접적인 도로 접근에 제약이 있습니다. 따라서 차량 이용 시 인접한 도로를 경유해야 하므로, 토지 이용 및 개발에 있어 도로 확보 계획이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 본건의 말소기준권리는 2025년 1월 22일 접수된 신한카드(권리금액: 5,344,814원)의 강제경매 개시 결정입니다. 본 매각으로 인해 아래의 권리들은 소멸될 예정입니다.

- 갑1: 강호임 (1990-04-17, 소유권이전)

- 갑2: 유승렬 (2008-07-17, 소유권이전, 협의분할에 의한 상속)

- 갑3: 신한카드 (2025-01-22, 강제경매, 5,344,814원, 말소기준권리)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리가 존재할 경우, 취득 후에도 인수하여 관리해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 권리분석 및 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건 소재지는 자연림 지역으로, 캠핑장 등이 인근에 위치하여 관광 및 휴양 목적의 시설들이 일부 입지하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 개발 가능성

자연녹지지역, 준보전산지 등의 토지이용계획과 맹지라는 점을 고려할 때, 건축물의 신축이나 개발행위는 관련 법규 및 경관 심의 등의 절차를 거쳐야 할 것으로 예상됩니다. 특히 '중점경관관리구역'으로 지정되어 있어, 경관 보전 및 관리에 대한 지자체의 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본건은 자연림 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)과의 거리가 다소 있을 수 있습니다. 차량을 이용할 경우, 여수 시내 또는 인근 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 주변 관광지

여수시 돌산읍은 아름다운 해변과 해상 케이블카, 다양한 관광 명소로 알려진 지역입니다. 본건 인근에도 캠핑장 등이 있어 휴양 및 레저 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 문제

본건은 맹지이므로, 토지 이용 및 개발을 위해서는 인접 토지와의 도로 사용 협의 또는 도로 개설이 필수적입니다. 이는 사업 추진의 주요 장애 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 경관규제

자연녹지지역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발행위에 대한 각종 규제 및 제한이 따를 수 있습니다. 특히 중점경관관리구역은 경관 보전 및 관리를 최우선으로 하므로, 개발 시 경관위원회의 심의 등 까다로운 절차를 거쳐야 할 가능성이 높습니다.

6.3. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 가능성이 있어, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 임대 관계가 미상으로, 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리에 위치한 임야로, 감정가는 3억 3천7백만 원대입니다. 주변 환경은 자연림과 캠핑장 등이 혼재하며, 동측으로 간선도로가 있어 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 본건은 맹지이며, 자연녹지지역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등의 용도지역 및 경관 관련 규제를 받고 있어 개발에 제약이 따릅니다.

등기부상 말소기준권리는 신한카드의 강제경매이며, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 돌산읍의 수려한 자연환경 및 관광지 인접성.

* 감정가 대비 토지 면적이 넓어, 향후 개발 가능성 모색 시 잠재 가치 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 337,212,000원에서 법적 인수 부담 및 추가적인 개발 제약 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 맹지라는 점과 중점경관관리구역 등 개발 관련 규제가 강화될 수 있다는 점을 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 토지 이용계획, 경관 관련 법규 및 조례, 도로 확보 방안, 그리고 현장 조사를 통한 지상권 등 미확인 권리 유무를 철저히 확인한 후, 투자 목적에 부합하는 합리적인 가격으로 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.