나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50923 [1] 전라남도 광양시 황길동 109-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50923 [1] 전라남도 광양시 황길동 109-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경50923
• 주소: 전라남도 광양시 황길동 109-3
• 감정가: 17,590,800원
• 최저가: 7,881,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2025타경50923 | 소재지: 전라남도 광양시 황길동 109-3 | 감정가: 17,590,800원 | 최저가: 7,881,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

본 경매 물건은 전라남도 광양시 황길동에 위치한 '전' 지목의 토지 일부 지분 매각 건입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경50923 (1)이며, 감정가는 17,590,800원입니다.

총 토지면적은 1,256.00㎡ (약 380.09평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 6594/125600으로, 실 매각 지분 면적은 65.94㎡ (약 19.95평)입니다.

건물은 없으며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

1.2. 물건의 특성 및 주의 사항

본 물건은 황길지구 토지구획정리사업지구 내에 위치한 환지예정 토지입니다. 이는 향후 환지 절차를 거쳐 지번, 지목(현재 전), 면적이 변경될 예정임을 의미합니다.

*가장 중요한 특이사항은* 종전 토지면적 1,256.00㎡ 대비 환지 예정 권리/환지 면적이 814.5㎡로 *감소할 예정*이라는 점입니다.

환지예정 토지상으로는 아파트 건부지로 이용될 예정이며, 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.

매각 조건상 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 *특별매각조건*이 있습니다.

투자자는 구체적인 환지 계획 및 면적 변경 내역에 대해 *미리 조합에 문의*하여 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전라남도 광양시 황길동 소재 '황길지구토지구획정리사업지구' 내에 위치합니다.

현재는 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이나, 사업 계획에 따라 향후 단독주택, 공동주택, 상업시설 등이 조성될 예정인 *개발 진행형 택지지구*입니다.

교통 상황은 환지예정지상 제 차량 접근이 가능하며, 제반 교통시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

개발 완료 시에는 광대소각으로 이용될 예정이며, 현재 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거시설 개발에 적합한 용도지역을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

황길지구는 신규 주거 및 상업시설이 조성될 예정이므로, 현재 시점에서는 생활 편의시설이 미흡할 수 있으나, 사업 완료 시에는 주거지에 필요한 상권 및 편의시설이 들어설 것으로 예상됩니다.

주위 환경으로는 구봉산 관광단지(골프장, 관광호텔 예정) 및 시가 추진하는 어린이테마파크 조성 등의 개발 호재가 있어 잠재적인 생활 인프라 확장 가능성이 높은 지역입니다.

광양시 황길동 주변은 게스트하우스, 호텔 등 숙박 시설이 있으며, 구봉산 전망대, 옥룡사지 등 관광 명소가 근거리에 위치합니다.

2.3. 혐오 시설 여부

직접적인 대규모 혐오 시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 광양시는 산업도시의 특성상 인근에 산업 시설이 위치할 가능성이 있으나, 본 지구는 주거지구로 계획되었으므로 쾌적한 주거 환경 조성을 목표로 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식

본건은 토지 *일부 지분 매각*입니다. 투자자는 낙찰 후 다른 공유자(소유자 강OO)와의 관계 정립(협의 매매 또는 공유물 분할 소송)이 필수적입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

* 지분 매각으로 인한 위험: 낙찰 시 소유권이 공유 형태로 존재하므로, 공유자 우선매수권 행사가 가능합니다.

* 특별 매각 조건: 공유자 우선매수권 행사는 *1회로 제한*된다는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 공유자의 우선매수권 남용을 방지하기 위한 조치로 보입니다.

* 환지 리스크: 환지예정 토지이므로, 낙찰 후 면적, 지번, 지목이 최종적으로 변경됩니다. 종전 면적(1,256.00㎡)보다 환지 예정 면적(814.5㎡)이 *약 35% 감소*하므로, 투자자는 최종적으로 취득할 지분 면적이 *감소된 환지 면적 814.5㎡ 내에서 결정*된다는 점을 인지하고 조합에 정확한 권리면적을 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

* 환지 사업 리스크: 황길지구 토지구획정리사업은 과거 조합장 교체 및 법적 분쟁, 조합 내부 갈등 등으로 인해 사업 진행에 우여곡절을 겪어왔습니다. 2024년 공사중지 통보 기록도 있어 사업의 안정성과 최종 완료 시점에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 공유자 관계 정립 리스크: 지분 경매의 고질적인 문제로, 낙찰 후 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송을 통해 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 투자금 회수 기간: 토지구획정리사업 완료 및 아파트 개발 착공까지 상당한 시간이 소요될 수 있어, 단기 투자보다는 중장기적 관점의 투자가 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 황길지구 내 아파트 건부지로 예정된 토지의 일부 지분을 선점하는 투자 기회입니다. 광양시의 주요 주거 지역으로 개발이 계획된 곳이라는 점에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수권 제한 조건, 그리고 가장 중요한 *환지 예정 면적의 감소* 및 *조합 사업 진행의 불확실성* 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

감정가 자체가 종전 토지 면적(1256㎡)의 지분($65.94\text{m}^2$)을 기준으로 책정되었으나, 실제 환지 후 면적이 감소(814.5㎡)하는 점을 고려하여, 입찰 전 조합에 문의하여 *매각 지분의 최종 권리면적 가치*를 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. *개발 호재*: 주거지역(제1종, 제3종 일반주거지역) 개발 계획에 따른 아파트 건부지 선점 효과. 개발 완료 시 상당한 가치 상승이 예상됩니다.

2. *지분 투자 소액 접근*: 총 감정가가 1천만원대 중반으로, 대규모 토지에 소액으로 투자하여 미래 개발 이익을 공유할 수 있는 기회입니다.

3. *특별매각조건*: 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어, 무제한적인 공유자의 방해 없이 경매 절차를 진행할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계